Wegerecht für Eigentümer mit Vorvermek

[Anke]

Auf einem Grundstück sollten 4 Häuser mit insgesamt 13 Eigentumswohnungen erbaut werden. 2 Häuser links , 2 Häuser rechts, dazwischen ein kleiner Gehweg, und vor den Häusern Stellplätze und 5 Garagen.
Bislang wurden nur die beiden Häuser auf der linken Seite gebaut. Es stehen noch keine Garagen und keine Stellplätze. Wege sind noch nicht geplastert, da ja noch 2 weitere Häuser gebaut werden sollen.Ein Bagger würde die angelegten Gehwege ja zerstören.....
Seit April sind die beiden Häuser nunmehr bewohnt. Die Käufer der Eigentumswohnungen sind noch nicht entgültig im Grundbuch eingetragen, da noch 2 Kaufraten fehlen. Einmal die für die Garagen und Stellplätze und die letzte Rate fürs Haus, die jedoch erst fällig wird, wenn die Außenanlagen (Gehwege, Feuerwehrstellplatz Garagenhof etc geplastert und angelegt sind). Alle Käufer haben einen Vorvermerk im Grundbuch mit Namen etc...
Für den Weg zwischen den Häusern wurde in den Grundbüchern eine Wegerecht eingetragen. Dieses bezieht sich ausschließlich auf ein Begehen, einzige Außnahme sind Rollstühle, also ein Befahren per PKW ist nicht erlaubt.
Der Bauträger hat nunmehr aufgehört zu bauen.Er ist auch Eigentümer des Grundstückes. Es ist fraglich ob die beiden anderen Häuser jemals gebaut werden, auch Garagen, die laut Kaufvertrag schon längst stehen sollten, werden nicht gebaut.
Die Parksituation ist dementsprechend sehr angespannt. Die Eigentümer des hinteren Hauses fahren demzufolge bis vor die Haustür. alle Gäste für das hintere Haus fahren ebenfalls bis hinten ran und parken wo Platz ist.
Die Eigentümer des ersten Hauses werden dadurch extrem belästigt. Die Häuser haben bodentiefe Fenster und in einem Abstand von ca. 3 Meter fahren nun Tag und Nacht Autos hin und her.Das Aufkommen ist sehr hoch, weil die Eigentümer auch ständig Partys mit bis zu 50 Gästen haben....Die Wege bestehen aus Sand und Matsche und sehen dementsprechen mittlerweile aus.
Können die Eigentümer des ersten Hauses auf das eingetragene Wegerecht bestehen, auch wenn sie noch nicht endgültig im Grundbuch stehen? Können sie das Befahren verbieten auch wenn noch keine Wege existieren, und die hinteren Eigentümer keine Parkplatzmöglichkeit haben, außer vorne auf der Straße zu parken?Müssen sie diese Belästigung hinnehmen?
Im Kaufvertrag steht, dass der Verkäufer(= Bauträger) bei Bezug der Eigentumswohnungen auf sämtliche Rechte und Pflichten als Noch Eigentümer verzichtet und der jeweilige Eigentümer in die Eigentümergemeinschaft eingeht mit sämtlichen Rechten und Pflichten. Heißt das, dass man auf das Wegerecht bestehen kann, auch wenn man nicht im Grundbuch steht.Die Hälfte des Weges gehört dem ersten Haus. Die Gehwege wurden lt. Kaufvertrag anteilig auf jedes Haus aufgeteilt. Steht auch so im Grundbuch. Und das erste Haus gewährt dem hinteren Haus eben dieses Wegerecht. Oder muss der Bauträger, der ja Eigentümer ist angeschrieben werden, damit er dieses Wegerecht einfordert, was er nicht tun würde.
Um Antworten wäre ich sehr sehr dankbar

[Wahrsager]

Der Kaufvertrag ist so wie geschildert, sehr undurchsichtig. Es gibt hier Widersprüche.
Es ist ein Grundstück und da gibt es Regeln über die Nutzung des Grundstücks. Für das Grundstück können nur Sondernutzungsrechte eingetragen werden. Wie ist das Wegerecht aufgeteilt. Wenn nur ein Gehrecht besteht, kann kein Fahrrecht wahrgenommen werden. Es gibt jedoch Garagen und Stellplätze. Wie kommen die Pkws dort hin.
Besucher haben kein Recht das Grundstück zu befahren.

Mit dem Kaufvertrag ist eine werdende WEG entstanden. Die Miteigentümer haben alle Rechte auch wenn sie noch nicht im Grundbuch eingetragen sind.

Fordern kann man viel, man muss nur bei denjenigen fordern, der Vertragspartner ist. Anscheinend ist der Verkäufer pleite.

Eine Beratung beim RA wäre unbedingt anzuraten.

[Anke]

Hallo Ich weiss nicht, ob man hier einen Link machen darf, wenn nicht entschuldigung, aber vielleicht hilft der Lageplan beim Verständnis..
Hier kann man ihn einsehen:http://freenet-homepage.de/Virenkontrolle/Lageplan2.jpg.
Die Stellplätze 1-7 gehören einen anderen Haus, hier herscht ein Wege und Fahrrecht für die Eigentümer der Neubauten 1-4 auf dem Lageplan.Hinter diesen Stellplätzen fängt der geplante Garagenhof des Neubaues an. Jeder Eigentümer hat , da 13 Eigentumswohnungen geplant waren ,1/13 Sondernutzungsrecht. Momentan wohnen aber nur 6 Eigentümer hier.Dort herrscht natürlich für Eigentümer ein Geh und Fahrrecht.
Allerdings stehen keine Garagen und keine Carports bzw. Stellplätze. Es ist ein unebener Platz.
Das Wegerecht was ich meinte bezieht sich auf den kleinen Weg zwischen den hinteren Häusern 1-4. Da die rechte Seite (Haus 3 und 4) noch nicht gebaut wurden, fahren die Eigentümer des Hauses 2 bis an Ihr Haus.Gäste parken auf den Stellen , wo Haus 3 und 4 geplant waren.
hier herscht jedoch kein Fahrrecht, sondern nur ein Gehrecht.
Das Sondernutzungsrecht des kleinen Gehweges ist anteilig auf die Häuser verteilt. Das wäre jetzt zu aufwendig es hier zu beschreiben. Die Gehwege sind in der Mitte geteilt. die vordere Hälfte teilen sich Haus 1 und 3, die hintere Haus 2 und 4.
Gilt denn ein Wegerecht auch dann , wenn die beiden Häuser noch nicht gebaut sind? Wenn keine Wege angelegt sind?
Die Vermutung, dass der Bauträger pleite ist, ist sehr naheliegend.
Haus 1 müßte dieses momentanen Zustand wahrscheinlich immer ertragen, wenn man dieses Wegerecht nicht durchsetzen kann, denn gebaut wird wohl nicht mehr.
Aber ein Weg zum RA wird wohl Haus 1 nicht erspart bleiben.

[Wahrsager]

Wie beschrieben, besteht kein Fahrrecht auf den nicht als Wegerecht ausgewiesenen Flächen.
Das Grundstück gehört den Wohneigentümern und nur dort wo ein Wegrecht besteht kann es auch genutzt werden. Außerhalb der Wegerecht oder Parkfläche darf dementsprechend nicht gefahren oder geparkt werden. Besucher dürfen nicht auf das Grundstück fahren, wenn es nicht anders vertraglich in der Teilungserklärung geregelt ist.

Der Weg sollte auch schnellstens entsprechend dem Kaufvertrag befestigt und auch beleuchtet werden. Alle Wohneigentümer haben die Verkehrsicherungspflicht.
Die Wohneigentümer sollten einen Verwalter einsetzen, der dann auch Ordnung halten sollte.

Es wäre wichtig und somit schnell zu klären, wie es um den Bauträger steht. Das Grundstück ist noch nicht auf die neuen Eigentümer übertragen. Es könnte, was von hier aus nicht zu klären ist, das Grundstück in die Insolvenzmasse fallen.