Verpflichtungserklärung bezgl. Pflasterung eines gemeinsamen Miteigentumanteils

[Happy]

Hallo,
A und B haben ein Grundstück je zur Hälfte als Miteigentumanteils. Dieses dient ausschließlich A als Zufahrt zu seinem Grundstück. Hier gibt es eine Verpflichtungserklärung bezgl.der Pflasterung: Auftrag zur Herstellung des Zufahrtsweges ist auf Verlangen eines Eigentümers nach Fertigstellung der Bauarbeiten zu erteilen. Sollte keine Einigung erzielt werden, ist der kostengünstige Anbieter zu beauftragen und es sind rote Pflastersteine zu verwenden. Kostenaufteilung je zur Hälfte. Die DHH von B ist später errichtet worden und B hat kurz vor Fertigstellung der Baulichkeiten diese an C verkauft. Leider hat es hier B versäumt diese Verpflichtungserklärung an C weiterzugeben. A hat nun B auf Schadensersatz verklagt oder ist gerade in den Anfängen. Nun wollen B u. C sich bezgl. der Kosten einigen. Diese sieht vor: B zu 20 % und C (jetztiger Eigentümer) zu 30 %, Rest A. Wie verhält es sich nun, wenn die Kostenbeteiligung geklärt ist. Kann A nun einfach den Auftrag bezgl. der Pflasterung allein erteilen und auch bestimmen welche Pflastersteine, Verlegeart etc. C hat Bedenken, wenn er sich auf eine Kostenbeteiligung einläßt, hier kein Einfluss über die Art u. Farbe der Pflastersteine, Verlegeart , Entwässerung zu nehmen. Als jetziger Miteigentümer und auch auf der Grundlage, daß dieser Zufahrtsweg nur an dem Hausgrundstück von B/C entlang führt, hat C sehr großes Interesse hier mitzubestimmen, vor allen Dingen über die Farbe u. Art der Steine. Zusätzlich ergibt sich die Frage, ob die Pflasterung in naher Zukunft vorgenommen werden muss. (Weg ist in einem begehbaren und befahrbaren Zustand) und wie verhält es sich mit Folgekosten z.B. mit Reparaturkosten, sollte der Weg mal ausgefahren sein?

[Wahrsager]

Beide Eigentümer bilden eine Bruchteilsgemeinschaft nach BGB § 741 - 758 und sind auch eine GbR also Gesellschafter.
Es wurde "mal" zwischen den Eigentümern / Gesellschaftern eine Vereinbarung getroffen.
Diese Vereinbarung, ob schriftlich oder auch mündlich durch Beschluss zustande gekommen, geht immer auf den nächsten Eigentümer/ Gesellschafter autom. über. Er tritt in den Vertrag ein. Es müsste BGB § 746 sein! Mal ins BGB schauen!
Das was früher mal vereinbart worden ist zählt auch heute!

[Gina]

Es wäre ggf. von Interesse, ob die Verpflichtungserklärung im Rahmen einer Baulasterklärung abgegeben wurde oder ob hier eine normale notarielle Erklärung abgegeben wurde. Oder handelt es sich um eine Verpflichtungserklärung im Rahmen des Kaufvertrages. Dann geht doch aus der Verpflichtung die Farbe rot offensichtlich hervor. Dann müssen die Pflastersteine in Rot gekauft werden. Bei einer 50%igen Kostenteilung wäre es sinnvoll, gemeinsam über den Ankauf zu reden. Geht aus der Verpflichtungserklärung auch eine Regelung für künftige Maßnahmen wie Reparatur usw. hervor? Ansonsten richten sich die Kosten nach dem Miteigentumsanteil. Ein Miteigentumsanteil beinhaltet nicht den Begriff einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Hier ist neben dem BGB ausschließlich noch das Wohnungseigentumsgesetz, dass ein eigenes bindenden Gesetz für Wohnungseigentum und daraus resultierenden rechtlichen Pflichten udn Rechten. Hinsichtlich der Entwässerung müsste im Rahmen des Bauantrages ein Entwässerungsantrag für Oberflächenwasser gestellt und genehmigt worden sein. Hieraus lässt sich dann die Entwässerung klären

[Wahrsager]

@Gina, eine GbR wird man automatisch durch Gesetz. Man benötigt weder einen mündlichen oder schriftlichen Vertrag, dass eine GbR entstehen soll.
Es zählt einzig und allein, dass man sich zu einem Gemeinsamen findet. Es reicht der Zusammenschluss gleiches zu tun! Wenn sich eine Truppe findet, die Fußball spielt dann ist dies autom. eine GbR. Was viele nicht wissen, auch die Ehe ist in eine GbR einzuordnen.
Dem gemeinsamen Willen, hier den Weg zu pflastern ist bereits auch eine GbR.

Auch wenn eine Grunddienstbarkeit über ein Wegerecht besteht, und dort einigen sich Dienende und Herrschende über die Pflasterung des Weges, dann sind sie auch eine GbR geworden und eine Bruchteilsgemeinschaft. Jedoch nicht über das Grundstück sondern nur über die Pflasterung. Ich habe gerade deshalb eine Klage eingereicht!

Durch die Aussage: A und B haben ein Grundstück je zur Hälfte als Miteigentumsanteil. Dieses dient ausschließlich A als Zufahrt zu seinem Grundstück.

Es wird nicht ausgesagt, dass dort ein Grundstück mit einem Doppelhaus steht!

Hier ist es offensichtlich ein gemeinsames Grundstück nur für die Überfahrt. Deshalb kann das WEG nicht gelten.

Ansonsten gilt auch bei einer WEG, was einmal festgelegt worden ist, bleibt Bestandteil bis zum nächsten Beschluss. Jeder der eine Eigentumswohnung kauft tritt in alle in der Teilungserklärung stehenden Festlegungen ein. Wurden Beschlüsse gefasst, so gelten auch diese für den Käufer. Wo letztendlich die Verpflichtung herkommt, ist egal.

Eindeutig ist: Sollte keine Einigung erzielt werden, ist der kostengünstige Anbieter zu beauftragen und es sind rote Pflastersteine zu verwenden. Kostenaufteilung je zur Hälfte.

[Happy]

Die Verpflichtungserklärung wurde im Rahmen eines Kaufvertrages geschlossen. Es handelt sich um eine Doppelhausbebauung. Die 1. DHH (A) wurde erstellt. Hier haben der Käufer und der Grunstücksverkäufer eine Verpflichtungserklärung (im Kaufvertrag) geschlossen. Diese sah vor gemeinsam den Zufahrtsweg (nur ein Grunstück als Zufahrtsweg je als Miteigentum)herzurichten: Mineralgemisch, Rasenkantensteine, Straßenablauf f. Regenwasser, rote Rechteckpflaster. Kosten der Herstellung wie auch zukünftige Unterhaltung des Weges tragen Eigentümer von A und Grunstücksverkäufer je zu 1/2. Bei Weiterveräußerung des Restgrundstückes (Grunstück für DHH B und 1/2 Miteigentumanteils ( vom Zufahrtsweg) ist der Grundstücksverkäufer ermächtigt, Rechte u. Pflichten aus vorstehender Vereinbarung mit schuldbefreiender Wirkung an die jeweiligen Erwerber weiterzugeben und diese zu verpflichten, künftige Erwerber entspr. mitzuverpflichten. Käufer von Grundstück B hat wohl gleiche Verpflichtungserklärung im Kaufvertrag (wird angenommen!)

Frage: B hat es versäumt diese Verpflichtungserklärung bei Veräußerung an C weiterzugeben - ist diese Erklärung nun auch bindend für neuen Eigentümer C ???? Sollten sich alle Parteien , d.h. A, B u. C einigen was die Beteiligung der Kosten angeht, hat A nun das Recht den Auftrag zweck Pflasterung allein ohne Absprache mit jetzigen Eigentümer C zu vergeben??

[Wahrsager]

"nur ein Grundstück als Zufahrtsweg je als Miteigentum"

Hier wird ausgesagt, es ist ein Grundstück.
Ich muss noch einmal Fragen, ist dies ein selbständiges Grundstück bei dem es mehrere Eigentümer gibt?
Oder wie ist das Miteigentum zu verstehen? Ist es ein großes Grundstück mit einem Doppelhaus und jeder hat ein Sondereigentum am Haus (WEG) und der Geländestreifen ist als Fahrweg ausgewiesen?

Jedenfalls ist das, was zwischen den vorherigen Parteien vereinbart worden ist, egal ob mündlich oder schriftlich bindend. Jeder neue Eigentümer übernimmt nach BGB § 746 oder WEG die Vereinbarungen. Neue Eigentümer haben sich zu erkundigen, was bereits an Vereinbarungen bestehen.
Geregelt ist es in der schriftlichen Niederlegung, wer Kosten übernehmen muss.
Einigen sich die Parteien nicht über eine Ausführungsart, es kann ja eine andere beschlossen werden, dann tritt die Variante, die in der Vereinbarung beschrieben ist in Kraft.
Einer kann dann Angebote einholen und der Auftrag geht an den preiswertesten Anbieter.
Es ist doch alles geregelt!

[Gina]

Wahrsager, das mit dem GbR ist so wirklich nicht richtig, lernt man auch im kleinen Staatsexamen (Jura). Bei einer anteiligen Eigentümergemeinschaft und das wird man neben dem wohnungseigentum auch an einem Grundstück durch anteiligen Miteigentumsanteil über das eine gemeinsame Zufahrt zu mehreren Häusern geregelt ist (z.B. Reihenhaussiedlung). Hier kann neben dem BGB auch evtl. des WEG Gültigkeit haben. Im WEG ist geregelt, dass Einwirkungen auf die im Sondereigentum sehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem zulässigen Gebrauch beruhen. Wenn nun B versäumt hat, auf die damals getroffene Verpflichtungserklärung hinzuweisen, ist dies eine privatrechtliche Angelegenheit erst einmal zwischen C und B. C kann sich beschweren, von der Verpflichtung nichts gewusst zu haben, die Beschwerde muss sich aber an B richten. Dann kann und muss C prüfen, ob er überhaupt in diese Verpflichtung einwilligen möchte oder ob er hier finanzielle Probleme für die Zukunft sieht wg. Unterhaltung des Weges. In diesem Fall kann er sich überlegen, ob er überhaupt in Kenntnis der Verpflichtungserklärung den Kaufvertrag mit B gemacht hätte oder ob hier eine Täuschung von B vorliegen könnte. Aber das sind interne Klärungsprobleme zwischen B und C. A sollte sich vorerst bis zur Klärung mit der Pflasterung zurückhalten oder C anschreiben und zur Klärung eine frist setzen. Die Verpflichtungserklärung hätte nach wie vor Gültigkeit.

[Wahrsager]

Wenn es ein Grundstück, nur für die Überfahrt ist, also nicht für Wohnzwecke, dann kann es kein Wohneigentum sein. Es gilt nicht das WEG. Es ist eben ein Grundstück mit einer Bruchteilsgemeinschaft. Das, was die Eigentümer dort machen ist gleichgesinntes nämlich die Nutzung als Fahrweg und deshalb werden diese Eigentümer autom auch eine GbR.
Wer ein Grundstück kauft hat sich selbst zu erkundigen! Zumal hier noch mehr Eigentümer vorhanden sind, was beschlossen, vereinbart worden ist. Dies gilt auch beim Wohneigentum.

[Happy]

Wo und wie hätte sich denn C über vertraglich vereinbarte Verpflichtungen zwischen A und B erkundigen sollen? Wenn B beim Verkauf angibt, es gäbe keinerlei Verpflichtungen.

[Wahrsager]

Bei einem Grundstückskauf schaut man ins Grundbuch, ins Baulastenverzeichnis.
Bei einer WEG noch zusätzlich in alle Besprechungsprotokolle, Beschlüsse.

Wenn der Verkäufer auf Rückfrage etwas verschwiegt, dann ist es arglistige Täuschung!