Terrassenüberdachung bei einem Reihenhaus

[anti]

Hallo,

ich würde gerne Eure Meinung zu folgendem Fall hören:

Der Eigentümer eines Endreihenhauses (A) in Niedersachsen möchte seine 5,50 m x 5,50 m große Terasse überdachen. Diese Terrasse liegt, wie so häufig bei Reihenhäusern, direkt an der Grundstücksgrenze zu Mittelreihenhaus von B.

A will die Terrassenüberdachung in der Größe 5,30 m x 5,80 m direkt an der Grenze zu B errichten. Die Grenze soll also in einer Länge von 5,80 m direkt ans 12,05 m lange Haus anschließend bebaut werden.

Für das Grundstück von A gibt es ein 17,50 m langes Baufenster, welches 1,10 m vor dem Haus anfängt. Berücksichtigt man dieses und die Länge des Hauses von 12,05 m bleiben hinter dem Haus eigentlich nur 4,35 m Baufenster.

Hat das Vorhaben von A eine Chance auf Genehmigung durch das Bauamt?

Laut Auskunft vom Bauamt ist eine Überdachung aus planungsrechtlicher Sicht zulässig, allerdings nur innerhalb der im Bebauungsplan ausgewiesenen Baugrenzen. Eine Befreiung für die Überschreitung würde nicht erteilt werden, da aus städtebaulicher Sicht eine besondere Härte nicht dafür nicht erkennbar ist. Unabhängig von der Überschreitung der Baugrenzen besteht durch die Niedersächsische Bauordnung die Anforderung, dass für die Errichtung der Überdachung eine sogenante "Anbau-Baulast" zu bestellen ist. B müsste in diesem Falle also eine Baulast-Verpflichtungserklärung unterschreiben, mit der B sich daran bindet, im Falle eines eigenen Bauvorhabens dieses in der gleichen Art (hinsichtlich Nutzung, Länge und Höhe) an der Grenze zu errichten.

Zur Überschreitung der Baugrenze habe ich folgende Fragen:
1. Besteht für A nicht doch die Möglichkeit auf irgendeinem Wege eine Befreiung für die Überschreitung der Baugrenze zu bekommen?
2. Wie weit darf ein Bauvorhaben die bestehenden Baugrenzen überschreiten ohne, dass es deshalb zur Ablehnung des Vorhabens durch die Behörden kommt?
3. Um wie viel könnte ein tatsächlicher Bau größer sein, als der beantragte Bau, ohne dass A in diesem Beispiel Konsequenzen fürchten müsste?

Zur "Anbau-Baulast" habe ich folgende Fragen:
1. Wo finde ich in der Niersächsischen Bauordnung die Anforderung, dass für die Errichtung der Überdachung eine "Anbau-Baulast" zu bestellen ist?
2. Ist es in diesem Fall tatsächlich so, dass B laut NBauO eine Baulast-Verpflichtungserklärung unterschreiben muss? Oder genügt eine schriftliche Zustimmung? Oder ist nichts dergleichen erforderlich?
3. Mittelreihenhauseigentümer G (selbe Reihenhauszeile) hat bereits eine Terrassenüberdachung gebaut (innerhalb der Baugrenzen), für die eine Baugenehmigung erteilt wurde, die Eigentümer F und H jedoch keine Baulast-Verpflichtungserklärung unterschreiben und nicht einmal schriftlich zustimmen mussten. Warum werden bei A und G Unterschiede gemacht?

Zu guter Letzt habe ich noch zwei allgemeine Frage:
1. Ist das Vorhaben von A in Niedersachsen eigentlich Bauanzeige- oder Bauantragspflichtig, wenn keine Überschreitung der Baugrenzen vorliegen würde?
2. Welche Konsequenzen wären in diesem Fall für A möglich, wenn A das Vorhaben ohne Baugenehmigung durchführt?

In der Hoffnung auf eine Interessante Diskussion verbleibe ich mich

freundlichen Grüßen
anti

[anti]

Hallo,

eigentlich wollte ich noch etwas ändern, nachdem mein PC aber abgestürzt ist kannich dieses nun nicht mehr, deshalb ein zweiter Beitrag.

Zum Punkt "Anbau-Baulast" habe ich noch folgende Anmerkung zu Frage 3:
G hat seine Überdachung nicht direkt auf die Grenze gesetzt, sondern auf der einen Seite 15 cm und auf der anderen Seite 29 cm Luft gelassen (Gemessen von der Überdachung) und die Pfosten stehen 73 cm und 87 cm von der Grenze entfernt.

Damit ergibt sich für mich zum Punkt "Anbau-Baulast" auch noch eine Folgefrage zu Frage 2:
Hat A die Möglichkeiten, dass Vorhaben so zu verändern, dass eine Zustimmung durch B nicht erforderlich ist? Z.B. geringer Abstand zur Grundstücksgrenze.

[Wahrsager]

Die Angelegenheit ist hier wohl nicht zu beantworten.
Nehmen Sie alle Unterlagen, Skizzen und gehen zum Bauamt. Diese sind auch dazu da, Ihren weiter zu helfen.
Ansonsten dürfte ein Architekt oder Bauing der Ansprechpartner sein. Diese benötigen Sie sowieso, wegen der Statik.

[anti]

Hallo,

ich wollte ja auch nur mal so ein paar theoretische Meinungen zu einem solchen Fall einholen.

Gehen wir einfach mal davon aus, dass A bereits mit einem Bauing gesprochen hat, der das Vorhaben an sich als grundsätzlich möglich einstuft. Der Bauing hat dann auch bereits beim Bauamt angefragt und die Eingangs beschriebene Auskunft erhalten.
Überdachung ja, aber innerhalb der Baugrenzen und mit Baulast.

Zur Überschreitung der Baugrenzen hatte ich gehofft, dass hier jemand Erfahrungswerte beisteuern kann.
G z.B. hat die zulässige Grundflächenzahl um 50% überschritten und das Vorhaben wurde ohne Probleme genehmigt.
Meiner Meinung nach müsste eine Überschreitung der Baugrenzen doch möglich sein, wenn die städtebaulichen Absichten nicht dagegen sprechen und wenn B dadurch nicht benachteiligt/beeinträchtigt wird bzw. eine einfache schriftliche Bestätigung vorliegt, dass B keine Einwände gegen das Vorhaben von A hat.
Oder bin ich da Eurer Meinung nach zu Naiv und ein Überschreiten der Baugrenze ohne vorliegende Härte ist definitiv nicht möglich.
Was wäre denn z.B. eine vorliegende Härte, durch welche Baugrenzen überschritten werden dürften.

Zum Thema "Anbau-Baulast" vermute ich, nachdem ich mich am Wochenende etwas mit der NBauO beschäftigt habe ist diese nur bei Grenzbebauung erforderlich. (NBauO §8 Grenzbebauung (2) Soweit ein Gebäude nach städtebaulichem Planungsrecht ohne Grenzabstand errichtet werden darf, ist es abweichend von §7 an der Grenze zulässig, wenn durch Baulast gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück entsprechend an dieser Grenze gebaut wird. ...).
Ich vermute deshalb, dass dass sich die "Anbau-Baulast" erledigt hat, wenn A mit seinem Vorhaben einige Zentimeter von der Grenze abrückt. (NBauO §7b Untergeordnete Gebäudeteile (3) Ist ein Gebäude nach §8 Abs. 1 an eine Grenze gabaut, so sind nicht an diese Grenze gebaute Teile des Gebäudes, die unter Absatz 1 (Eingangüberdachungen, ...) fallen, in beliebigem Abstand von dieser Grenze zulässig).
Ich gehe dabei davon aus (wegen NBauO §8 Abs. 1), dass wenn in einem Baufenster nur Hausgruppen zulässig sind die Gebäude (in diesem Fall das Reihenhaus) nach städtebaulichem Planungsrecht ohne Grenzabstand errichtet werden müssen und dass es sich bei einer Terrassenüberdachung um einen Untergeordneten Gebäudeteil handelt.
Oder was ist Eurer Meinung nach eine Terassenüberdachung? Carport/Garage, Untergeordneter Gebäudeteil, Gebäude, ...?

Gruß anti

[Gina]

Erfahrungswerte in Niedersachsen mit sogenannten Befreiungsanträgen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes oder auch Anträge auf Ausnahme liegen mir vor. Leider ist hierzu aber festzustellen, dass diese Befreiung/Ausnahme sehr eng, das heißt eigentlich nur Zentimeterangaben bei Überschreitungen eine Befreiung oder Ausnahme rechtfertigt. Dann kann es sein, dass die Nachbarn C und D vor Änderung der Nds. Bauordnung gebaut haben, denn eigentlich hätten auch diese beiden Nachbarn sich gegenseitig die Anbaubaulast gem. § 8 NBauO hätten geben müssen. Jede Baulasterklärung ist entweder bei einem Notar abzugeben, bei einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieuer (Vermessungsbüro seit 2005) oder bei jedem Bauaufsichtsamt in Niedersachsen. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Erklärung, die in das Baulastenverzeichnis des jeweiligen Bauaufsichtsamtes eingetragen wird und eine "Belastung" für das Grundstück darstellen kann. Es kommt immer auf die Sichtweise an bzw. darauf, wer von dieser Baulast einen positiven Aspekt hat. Und bei einer Reihenhausbebauung kann es bei Veränderung im Terrassenbereich immer einen Grenzabstandsverstoß geben. Erschwerend kommt hinzu, dass ein Bauherr seinen Wunsch nicht verwirklichen kann, wenn der Nachbar womöglich nicht zustimmt.

[Gina]

Untergeordnete Bauten sind meist Gartenhäuser, Carports, ggf. Hauseingangsüberdachungen. Lesen Sie hierzu § 12 NBauO