Rechte auf einer Privatstraße

[Herzog Alf]

Hallo,

wir sind Eigentümer eines EFH auf einem Flurstück in Hamburg, das durch eine Teilungserklärung mit Sondernutzungsflächen in 12 Teile aufgeteilt worden ist.

Das Sondernutzungsrecht gilt für die 12 Häuser und die Grundstücke auf denen sie stehen. Die Straße, an die unsere Häuser grenzen, sind Gemeinschaftsfläche.

Nun haben wir das Problem, dass wir nicht wissen, welches Recht auf dieser Gemeinschaftsfläche gilt. Bislang haben wir nur das WEG gefunden. Aber das ist ja eigentlich für Eigentumswohnungen gedacht, oder ist es auch für die Privatstraße anwendbar?

Um ein Gemeinschaftskonto anlegen können, haben wir außerdem einen GbR Vertrag geschlossen.

Wir haben nun das Problem, dass es immer wieder Diskussionen gibt über die Pflichten und die damit verbundenen Kosten, die auf der Straße entstehen...wie z.B. Winterdienst etc.

Kernfragen sind also:
1) Ist das WEG für unseren Fall anzuwenden? Wenn nicht, was gilt stattdessen?
2) Da die Privatstraße an den öffentlichen Verkehrsraum angrenzt, ob der Zutritt und damit die Haftung limitiert werden kann?

[Wahrsager]

Wie aus der Schilderung entnommen wird, ist es ein Grundstück mit 12 Sondernutzungsflächen und einer Gemeinschaftsfläche. Die Gemeinschaftsfläche ist kein eigenständiges Grundstück.
Hier ist das gesamte Grundstück eine WEG. Es ist unwichtig, ob die Gemeinschaftsfläche als Privatweg von den Miteigentümern bezeichnet wird. Es haften alle zur gesamten Hand, Gesamthandsgemeinschaft. Eine GbR müsste nach meinem ermessen nicht begründet werden, weil die Verwaltung nach dem WEG erfolgt.

Das Grundstück und somit die Gemeinschaftsfläche sollte gegen unbefugtes Betreten bzw. Befahren gesichert werden. Die Verkehrssicherungspflicht tragen alle Miteigentümer der WEG.

Es wäre anzuraten, eine Verwaltung einzusetzen, entsprechend dem WEG.
Auch die 12 Häuser und Bäume sind Gemeinschaftseigentum, auch wenn dort ein Sondereigentum für die Häuser entstanden ist bzw. für den Garten ein Sondernutzungsrecht besteht. Interessant ist hier die Teilungserklärung, was dort hierzu ausgesagt wird.

[Herzog Alf]

Vielen Dank für die Antwort. Sie hilft mir schon sehr weiter und bringt LIcht ins Dunkel!

Zitat von Wahrsager

Es wäre anzuraten, eine Verwaltung einzusetzen, entsprechend dem WEG.
Auch die 12 Häuser und Bäume sind Gemeinschaftseigentum, auch wenn dort ein Sondereigentum für die Häuser entstanden ist bzw. für den Garten ein Sondernutzungsrecht besteht. Interessant ist hier die Teilungserklärung, was dort hierzu ausgesagt wird.

In der Teilungserklärung habe ich folgende Punkte gefunden:

Gegenstand Wohneigentum: Gegenstand des Wohneigentums sind sämtliche Räume sowei die innerhalb und außerhalb dieser Räume befindlichen Einrichtungen und Anlagen, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur dem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind und nicht nach zwingenden gesetztlichen Vorschriften Gemeinschaftseigentum sind. Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Gebäudeteile und Anlagen, die nach zwingender gesetzlicher Vorschrift nicht im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers stehen können, sowie der Grund und Boden.

Nutzungsvereinbarung:
a)Hinsichtlich der Nutzung und Unterhaltung des den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehenden Grund und Bodens bzw. der ihnen gemeinschaftlich zustehenden Gebäudeteile gilt folgendes:
Der Teil des oben genannten Grundstücks, der im Lageplan mit x eingezeichnet ist, soll dem jeweiligen Wohnungseigentümer des Wohnungseigentumrechtes zur ausschließlichen Nutzung zustehen.
Die Anlegung und Unterhaltung dieser Grundstücksflächen obliegt ausschließlich dem jeweiligen sondern utzungsberechtigten Eigentümer der betreffenden Wohnung. Die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten sollen den Teil des Grundstücks, den sie nach Maßgabe dieser Bestimmung ausschließlich nutzen dürfen, unter Ausschluß der Miteigentümer so nutzen können und dürfen, als wenn sie Alleineigentümer wären.

Der Grundstücksanteil (Straße) unterliegt der gemeinschaftlichen Nutzung sämtlicher Miteigentümer. Bei dieser Fläche handelt es sich um eine reine Verkehrsfläche.

[Wahrsager]

Es scheint alles klar geregelt zu sein.
Die Flächen und Gebäude sind benannt in der Nutzung.
Die Gemeinschaftsfläche, die Verkehrsfläche ist der Bestimmung zugeordnet und dient ausschließlich der Zuwegung. Hier sind alle Miteigentümer, wie oben geschrieben, zur Verkehrssicherung verpflichtet.

[Herzog Alf]

Super, dann sind meine Wissenslücken gefüllt.

[Wahrsager]

Die Verkehrssicherungspflicht nicht vergessen. Es haften alle Miteigentümer.
Der Weg ist sauber und im Winter eis- und schneefrei zu halten.
Mit den Miteigentümern ist eine Lösung zu beschließen.
Wegen der WEG ist jährlich eine Versammlung einzuberufen.
Bei der Anzahl der Eigentümer ist es ratsam einen Verwalter zu beauftragen.

[Herzog Alf]

Ich habe mir das WEG durchgelesen und so wie ich es verstehe sind die Aufgaben des Verwalters doch sehr umfangreich und sicherlich auch mehr für Eigentumswohnungen zutreffend. Bin aber wirklich nicht geübt im Lesen von Rechten.
Eigentlich geht es bei uns ja nur um Verkehrssicherung und mögliche Instandsetzung der Straße.
Würde es reichen einen Verwalter aus der Runde der Eigentümer zu wählen. Oder gibt es zuviele Punkte , die man als Leie nicht machen kann? Wir wollen ja nicht, dass unsere Unwissenheit nachher zu Problemen führt.

[Wahrsager]

Jeder kann verwalten, wenn er dazu gewählt wird. Bei den Häusern kann es komplizierter werden als bei Wohnungen!
Wer kümmert sich denn jetzt darum? Wer kann Versammlungen einberufen? Ein Miteigentümer doch nur über das Gericht!
Hier wird einiges zur WEG gut beschrieben
http://www.linnenkamp39.de/az.htm