Rechte/Pflichten Privatstraße

[lukthere]

Hallo, folgender Fall:

Familie A ist Hauseigentümer, gelegen in einer privaten Spielstraße (Sackgasse mit Wendehammer) in NRW, von der Familie A - wie weitere Anwohner auch - Miteigentumsanteile besitzt.
In dieser Straße gibt es zusätzlich 4 Mehrfamilienhäuser mit unterschiedlichen Eigentümern. Eine Tiefgarage befindet sich unterhalb der Straße. Familie A hat keine Eigentumsanteile und auch keinen Nutzungsbedarf an dieser Tiefgarage.

Wo sind die Rechte/Pflichten niedergelegt, die durch den Mitbesitzanteil der Privatstraße entstehen?
Muß eine gemeinsame Hausverwaltung durch alle angrenzenden Eigentümer eingesetzt werden, um die entstehenden Kosten (z.B. Straßenbeleuchtung) zu verwalten? Nach welchem Verteilungsschlüssel ist abzurechnen?

[Gina]

Entweder gibt es im Rahmen einer Teilungserklärung die Auflistung von Rechte und Pflichten oder es gibt im Rahmen der Baugenehmigung hier die Ausweisung als Privatstraße. Sind Sie wirklich sicher, dass es sich um eine Privatstraße handelt oder handelt es sich um eine durch die Stadt oder Gemeinde für das Baugebiet eingerichtete Spielstraße. Hier könnte Ihnen die Planungsabteilung Ihres Bauamtes etwas sagen.

[lukthere]

Zunächst einmal vielen Dank für Ihren Beitrag!

Ja, A ist sich sicher, daß es sich um eine Privatstraße handelt. Sie ist im Grundbuch mit einem bestimmten Miteigentumsanteil der Eigentümer A gehörenden "Parzelle" zugebucht.
Ich denke, sie ist wie eine große Einfahrt zu einem Grundstück mit mehreren Anwohnern zu sehen, da der zugewiesene Straßenname identisch ist mit der öffentlichen Straße, von der aus die besagte Spielstraße abzweigt (wie eine Grundstückseinfahrt eben).
Eine Teilungserklärung mit Rechten und Pflichten liegt nicht vor.

Vielleicht zur Verdeutlichung des "Problems":

Fast 10 Jahre hat ein Verwalter der "Wohneigentumsanlage" mehr schlecht als recht die Kosten für Straßenbeleuchtung, Versicherung (welche?) und Hausmeistertätigkeiten abgerechnet.
Nun soll zum Jahreswechsel ein neuer Verwalter gefunden werden. Ersten Angeboten (eingeholt vom Besitzer eines Mehrfamilienhauses) zufolge würden die Verwaltungsgebühren der Einfamilienhäuser um ein Vielfaches steigen (€250,-/Jahr nur Verwaltungsgebühren je Haus).

Den Eigentümern der Einfamilienhäuser ist bis heute nicht wirklich bewußt, die Pflicht zur Beschäftigung eines Verwalters zu haben.
Inwiefern man sich an den Kosten eines Hausmeisters zu beteiligen hat, ist ebenfalls unklar, da jeder für sich seinen Straßenanteil sauber und schnee- bzw. glatteisfrei hält.
Die Pflege und Instandsetzung der eigenen Grünanlage übernimmt natürlich auch jeder Besitzer für sich!

Die Eigenheimbesitzer sehen nun die Gefahr, unzulässige Anteile der Verwaltungskosten, die zwangsweise bei Mehrfamilienhäusern anfallen, mitzutragen.

Daher die konkrete Frage:
Welche Pflichten und Kosten entstehen automatisch durch einen Miteigentumsanteil einer Privatstraße?

[Wahrsager]

Die Angelegenheit kann ohne den Text der Grundbucheintragungen, Text der Beschlüsse hier nicht gelöst werden!
Nur um einige Punkte aufzuzählen:
Es ist ein privater Zugangsweg, wo hat die den Namen her? Ist die Straße gewidmet, also öffentlich rechtlich?
Ist die Straße ein Miteigentumsanteil nach Bruchteilen, dann kommt hinzu, alle Miteigentümer sind Gesellschafter, eine GbR.
Was für Vereinbarungen sind in der Notarrolle auf dem Grundstück als Belastungen auch Regelungen unter den Eigentümern getroffen worden?
Eins geht hervor, irgendwo muss die Spielstraße bestimmt worden sein.
Wieso konnte die Garage unter der Straße errichtet werden. Die Zustimmung aller Miteigentümer (§§ BGB, Bruchteilsgemeinschaft, alle Eigentümer können nur gemeinsam entscheiden) der Straße muss vorliegen! Es kann auch sein, dass allen Miteigentümern diese Garage gehört. Sachenrecht, fest mit dem Grundstück, Gebäude, sind Eigentum des Grundstückseigentümers.

Schneefegen und Sauberhaltung, wie ist dies festgehalten. Die Haftung liegt jedoch immer bei allen Eigentümern. (ist nicht zu vergleichen mit einer Grunddienstbarkeit, einem Wegerecht)
Dies wäre mal grob zusammengefasst was zur Straße in Frage kommt.


Wenn die Straße ein separates, privates Grundstück ist, greift hier das Nachbarschaftsrecht. Besteht Einfriedungspflicht, (im Nachbarschaftsrecht Ihres Bundeslandes nachschauen) dann sind evtl. alle Miteigentümer zu den angrenzenden Grundstücken Miteigentümer des Zaunes der anderen Miteigentümer. Pflanzabstände sind dann ebenso einzuhalten usw..

[Gina]

Sie schreiben, dass die anteilige Straßenparzelle dem Grundstück des A im Grundbuch zugebucht worden ist. Hier vermute ich vielmehr, dass die Wegeparzelle unter einer anderen laufenden Nummer im Grundbuch eingetragen ist, als das Hausgrundstück. Im übrigen muss jedes Grundstück im Baurecht über eine Zuwegung verfügen, denn kein Hausbesitzer kann mit dem Hubschrauber auf seinem Grundstück landen. Das muss in dem Fall des A usw auch so sein. A sollte mal in seiner Baugenehmigung nachsehen bzw. auch in den Bauvorlagen, die seinerzeit für die Baugenehmigung erstellt worden sind. Dort muss etwas über die Zuwegung = Straßenanbindung festgehalten worden sein. Im übrigen kann man jederzeit im Rahmen von Baulasterklärung für die Zuwegung (in Nds. ist das der § 5 (2) NBauO) im Rahmen der Zuwegung eine Erklärung abgeben, wie die Nutzung der Zuwegung (Privatstraße) unter den Eigentümern geregelt ist. Das hat dann aber nichts mit dem WEG zu tun, sondern ist eine öffentlich-rechtliche Erklärung der Grundstückseigentümer untereinander, die im Baulastenverzeichnis (nicht verwechseln mit Grunddienstbarkeit im Grundbuch) eingetragen worden ist. Hieraus ergeben sich ggf. auch Rechte und Pflichten.

[Wahrsager]

Dies ist normal, es sind zwei Grundstücke, das Grundstück „Straße“ als Zugang und das Wohngrundstück.
Beide haben ein eigenes Grundbuchblatt.

Im Grundbuchblatt des Wohngrundstücks wird das Grundstück der Straße benannt.

Das Grundstück „Straße“ kann nun nicht allein verkauft werden, es „hängt“ immer an dem Wohngrundstück

Hierzu wird in der Notarrolle die Nutzung des Grundstücks als „Straße“ Zugang benannt.
Es kann deshalb nicht anders genutzt werden. Die GbR kann auch nicht aufgelöst werden.

Würde in der Notarrolle stehen, Garagenbetrieb, dann können nur Garagen dort entstehen, nichts anderes.

Die Einigung unter den Eigentümern, wie es verwaltet wird, ist privatrechtlich.

Eine Baulasteintragung ist durch die Anbindung des Grundstücks „Straße“ an das Wohngrundstück nicht erforderlich. Jeder ist durch die Eintragung durch die Notarrolle rechtlich abgesichert.

Es ist keine Grunddienstbarkeit, da man selbst Miteigentümer des Grundstücks „Straße“ ist.
WEG, geht nur bei Wohneigentum.

[lukthere]

Vielen Dank für einige wichtige Gedanken und Anregungen. Oft fehlen einem einfach die richtigen Stichworte (z.B. Bruchteilsgemeinschaft), um an geeigneter Stelle weitere Informationen einzuholen.

Der Wahrsager hat Recht: Straße und Wohngrundstück sind unter zwei unterschiedlichen Nummern - allerdings auf einem gemeinsamen Blatt - in einem Flurstück eingetragen.

Daß z.B. eine Tiefgarage unter der Straße errichtet werden konnte liegt daran, daß die komplette "Wohnanlage" von einem Bauträger geplant und errichtet wurde. Verkauft wurden die einzelnen "Parzellen" dann während bzw. nach der Fertigstellung.

Von gemeinsamen Vereinbarungen oder Regelungen unter den Eigentümern steht im Kaufvertrag nichts. Im entsprechenden Grundbuchblatt ist von gemeinschaftlichen Beschlüssen ebenfalls nichts erwähnt!

Das alles hilft aber immer noch nicht weiter bei der grundlegenden Frage, welche Kosten durch den Miteigentumsanteil der Straße zwangsweise entstehen.

Daß man sich die Kosten der Straßenbeleuchtung teilt, ist selbsverständlich.
Ob aber die Straße z.B. separat versichert werden muß, ist immer noch unklar!

Als sich vor einiger Zeit ein Kind bei einem Sturz vom Fahrrad das Kinn aufgeschlagen hat und genäht werden musste, fragte niemand nach einer Versicherung! Oder hätte hier bereits eine Versicherung einspringen müssen bzw. der oder die Eigentümer haftbar gemacht werden können, weil das Kind beim Wendemanöver über Rollsplit wegrutschte!

[Gina]

Ihre Frage gipfelt leider in einer Rechtsauskunft, die hier im Forum nicht erlaubt ist. Hier steht es Ihnen frei, sich anwaltlich beraten zu lassen. Ich bin nach Ihren Ausführungen immer noch nicht davon überzeugt, dass es sich wirklich um eine reine Privatstraße handelt. Denn dann hätten doch alle Eigentümer das Recht, hier ein Schild anzubringen, Nutzung auf eigene Gefahr, somit wäre dann ggf. wie beim Sturz des Kindes hier evtl. nicht die Eigentümergemeinschaft haftbar. Denn andersherum würde das bedeuten, dass die Eigentümergemeinschaft sowohl für den Straßenzustand verantwortlich ist, also auch hier ggf. Ausbesserungsarbeiten vornehmen müsste (haben Sie hier mal wirklich an die Kosten gedacht). Was passiert, wenn mal die Straße aufgebuddelt werden muss, weil Arbeiten an den dort liegenden Versorgungsleitungen notwendig sind. Vermutlich zielt aber auch genau hierauf Ihre Frage nach Rechte und Pflichten. Was sagt denn die Tiefbauabteilung Ihres Bauamtes zu diesem Problem. Im übrigen hat der Wahrsager etwas übersehen, gerade bei Privatwegen müssen sich die Nutzer/Eigentümer der an diesem Privatweg befindlichen Privatwegen/Straßen sehr wohl untereinander durch Baulasten (zumindest in Nds gem. § 5 Abs. 2 NBauO) das Nutzungsrecht untereinander zu gunsten von anliegenden Grundstücken einräumen sofern es sich nicht um eine öffentlich gewidmete Straße handelt. Und in einem Kaufvertrag kann der Kaufgegenstand wie hier dier Privatstraße im Rahmen von einzutragenden Grunddienstbarkeiten geregelt werden. Man muss dann nämlich unterscheiden zwischen dem Kaufgegenstand im Alleineigentum, was meistens das Grundstück ist oder wenn es ein bebautes Grundstück ist, wird das Grundstück samt Haus verkauft. Sonst erwirbt man nur das reine Grundstück und unterliegt dann dem landesrechtlichen Baurecht, hier etwas zu bauen. Dann kommt wieder die Verpflichtung gem. Baurecht, jedes Grundstück an eine -meist - öffentliche Straße anzubinden. Sie sind bisher auch nicht darauf eingegangen, was in der Baugenehmigung zur Erschließung an die Straße als Auflage hervorgeht. Sie haben doch das Recht, hier beim zuständigen Bauaufsichtsmt die Bauunterlagen von damals einzusehen und sich hier auch informieren zu lassen, was es mit der Privat-Straße auf sich hat. Dann müssten die Bürgersteige auch Privat sein, was passiert, wenn sich eine Änderung in der Eigentümereigenschaft ergibt durch Veräußerung eines Grundstücks und der neue Besitzer sich nicht an Pflichten wie Schneebeseitigung, Streuen usw. hält.

[Wahrsager]

Es ist eben ein Privatgrundstück mehr nicht!
Baulasten sind nicht erforderlich, dafür ist das Grundstück „Straße“ definiert in der Notarrolle. Jeder hat das gleiche Recht zur Nutzung, eben als Straße.
Da der Text der Notarrolle nicht bekannt ist, könnte es sein, dass Ver- und Entsorgungsleitungen dort nicht ohne Zustimmung der Anderen verlegt werden können.

Es ist Bruchteilsgemeinschaft bzw. in der Verwaltung eine GbR. Es ist immer Gesamthand!

Schilder können so viel aufgestellt werden, die helfen nicht. „Eltern haften für die Kinder“.
Wer einen Verkehr eröffnet, ist auch für die Verkehrsicherung zuständig. Hier die Eigentümer des Grundstücks „Straße“. Jeder hat eine Haftpflichtversicherung, und hier sollte die Versicherung gefragt werden, ob das Zugangsgrundstück mit versichert ist.

Normalerweise muss man nur eine Versicherung haben, wenn Mieter auf dem Grundstück sind.


Bei der Garage ist es egal wer die errichtet hat, es kommt lediglich auf das Grundstück an wer dort Eigentümer ist, dem gehört auch die Garage!

Wir haben ähnliches vorliegen und es ist eben so wie geschildert geregelt.
Wir haben auf ein anderes Grundstück eine Garage. Die habe ich extra in der Gebäudeversicherung des Wohngrundstücks aufgenommen, weil immer nur Bauwerke auf einem Grundstück versichert sind.

Ein neuer Eigentümer steigt in vorhandene Verträge und auch Beschlüsse ein!
Er kann sonst nicht kaufen, nur beide Grundstücke. Eine Änderung der Grundbuchakte geht nicht!

[lukthere]

Vielleicht ist es wirklich sinnvoll, im zuständigen Bauaufsichtsamt einmal nachzufragen, was dort schriftlich niedergelegt wurde!

Der Wahrsager schreibt, daß "man nur eine Versicherung braucht, wenn Mieter auf dem Grundstück sind"!

Bedeutet dies, daß nur die Besitzer der Mehrfamilienhäuser eine Versicherung abschließen müssen?
Eine Nachfrage bei der eigenen Haftpflichtversicherung dürfte hier auf jeden Fall nicht schaden!

Im übrigen ist im Grundbuch zum einen für den Energieversorger das Wege- und Leitungsrecht eingetragen. Zusätzlich ist dieses Recht einer dritten, mir bisher namentlich nicht bekannten Abteilung zugebilligt. Andere Baulasten gibt es nicht. Hier muss ich wohl ebenfalls mal "nachhaken".