Rechte/Pflichten Privatstraße

[Wahrsager]

Bei einem EFH deckt die private Haftpflichtversicherung Schäden ab.
Bei einem MFH ist eine extra Versicherung erforderlich.

[Gina]

Jeder Grundstückseigentümer - egal ob Einfamilienwohnhaus oder Mehrfamilienwohnhaus - sollte eine Grundstückshaftpflichtversicherung haben. Egal ob Mieter vorhanden oder nicht. Jeder beliebige Mensch kann bei einem Sturz vor Ihrer Haustür oder auf dem Bürgersteig vor Ihrem Grundstück Ansprüche geltend machen. Eine GbR ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Hier ist mir aus meiner Berufspraxis völlig fremd, dass Eigentümer in einer Wohnanlage eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind. Eine WEG = Wohnungseigentümergemeinschaft bezieht sich zu 99% eigentlich auf Eigentümer von Wohnungen, selten von Häusern. Diese Wohnungseigentümergemeinschaft haben nach dem Wohnungseigentumsgesetz REchte und Pflichten wahrzunehmen bzw. regelt hier oft eine Teilungserklärung die REchte und Pflichten. Aber hier ist auch niemals etwas in "einer Hand", jeder Eigentümer kann Beschlüsse für sich anfechten. Und was hier leider vom Wahrsager nicht konkretisiert wird ist, dass es den formalen Begriff "Privatstraße" so nicht gibt. Denn das würde bedeuten, dass jeder Besitzer einer Privatstraße untersagen kann, ob und ggf. wer diese Straße begehen, befahren kann. Das gibt es nicht. Und außerdem bitte beachten, dass hier aller Wahrscheinlichkeit nach oder trotz allem immer noch das Baurecht gilt und das besagt nun einmal dass Grundstücke so erschlossen sein müssen, dass sie an Straßen "angebunden" sein müssen. Dies kann man nicht so wegdiskutieren mit Privatstraßenregelung.

[Wahrsager]

@Gina,
ein Grundstück mit einem EFH benötigt keine extra Grundstückshaftpflichtversicherung.
Hat der Eigentümer eine private Haftpflichtversicherung, dann ist diese ausreichend und deckt auch Schadensforderungen auf der Straße ab.

Die Ausnahme ist, es sind Mieter vorhanden. Dann ist es nicht mehr privat sondern gewerblich. Nur dann, ist es ratsam eine Grundstückshaftpflichtversicherung abzuschließen.

Das mit dem Grundstück ist schon eine schwierige Angelegenheit.
Wir haben zu eigenständigen Wohngrundstücken ein separates Grundstück. Alle Garagen stehen nicht auf den Wohngrundstücken sondern auf diesem eigenständigen Grundstück.
Es ist eine Gemeinschaft nach Bruchteilen. Ich bin deshalb Miteigentümer aller Garagen. Und es ist eine GbR, weil alle das Gleiche wollen, hier bei uns, den Garagenbetrieb. Die Bruchteilsgemeinschaft und GbR entsteht regelmäßig durch Gesetz. Dieses Grundstück kann jedoch keine WEG werden.
Es heißt, man muss nichts groß dazutun. Der Zusammenschluss entsteht durch Gesetz wegen gleicher Interessen, um es mal vereinfacht auszudrücken.

Nicht nur Wohnungen sondern auch ganze EFH können eine WEG werden. Dies wenn das Grundstück nicht geteilt wird und mehrere EFH auf dem Grundstück errichtet sind.
Dann wird eine Teilungserklärung, mit Sondereigentum und evtl. Sondernutzungsrecht erstellt. Die Verwaltung erfolgt hier nach WEG.

Nun zu diesem Fall, über ein separates Grundstück erreicht man die Wohngrundstücke. Dieses Grundstück kann keine WEG werden. Es ist eben kein Grundstück zu Wohnzwecken. Es ist ein Grundstück um andere Grundstücke zu erreichen. Dieses separate Grundstück haben die Eigentümer erworben um auf ihr Wohngrundstück zu gelangen.

Die Eigentümer haben sich zusammengeschlossen, weil sie gleiche Interessen haben. Alle wollen zu ihrem Grundstück gelangen. Dieser Zusammenschluss mit gleichen Interessen nennt man eine GbR. Eine GbR muss nicht schriftlich zustande kommen. Wenn wir beide zusammen Lotto spielen, dann haben wir schon eine GbR gebildet. Falls Sie mich heiraten, ist dies auch im weitesten Sinn auch eine GbR. Bitte schauen Sie mal unter GbR nach, wie schnell sich, und wer alles eine GbR bildet.

Es ist ein privates, kein öffentliches Grundstück. Dieses Grundstück ist keine Privatstraße, die gewidmet es. So habe ich es herausgelesen. Es ist eben nur ein privater Zugang zu den Grundstücken. Selbstverständlich kann unbefugten das Betreten verboten werden, z. B. es wird abgeschlossen, wenn sich alle einig sind. Hier zählt eben das Recht des Eigentums!

Die Wohngrundstücke sind mit dem gemeinsamen Grundstück an die Straße angebunden. Dies ist doch unstreitig. Bauordnungsrechtlich ist diese Bedingung damit erfüllt. Dauerhaft, weil dieses Grundstück in der Grundbuchakte des Wohngrundstücks aufgeführt ist.
Es ist Miteigentum und keine Grundschuld.

Nun noch etwas zu Verwaltung. Es besteht zur Gesamthand. Dies geht aus der GbR und der Bruchteilsgemeinschaft hervor. Über den Anteil und nur hierüber kann jeder Teilhaber verfügen. Hier ist der Anteil nur der Teil, den man als Gesellschafter zu gesteuert hat. Vom ganzen Grundstück aus gesehen, ist es ein ideeller Anteil. Als Beispiel, er kann seinen Anteil verkaufen, es belasten. Mehr nicht!
Über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen kann er nicht verfügen. Dies geht eben nur gemeinschaftlich, Gesamthand. Soll ein Teilhaber etwas erwirken, müssen alle ihm eine Vollmacht geben.
Dadurch, dass es Gesellschafter sind, hat jeder Gesellschafter eine Stimme. War auf einem Grundstück mal ein Eigentümer, dann hatte dieser eine Stimme. Wurde das Grundstück verkauft oder vererbt, und es sind nun 5 Eigentümer, dann sind es auch 5 Gesellschafter, jeder mit einer Stimme.

Interessant in diesem Fall ist, wenn es zur Klage kommt. Klagen gegen die Gemeinschaft geht nur gegen alle, ideelles Eigentum.
Will jemand aus der Gemeinschaft im Innen- oder Außenverhältnis klagen, dann mussten immer alle Miteigentümer mitklagen, wegen der Gesamthand.
Waren die anderen nicht bereit, mussten diese erst durch eine Klage zur Mitklage verdonnert werden. Über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen können die Teilhaber nur gemeinschaftlich handeln.
Hier hat der BGHZ entschieden, dass dieser Umweg nicht mehr gemacht werden muss und jeder Gesellschafter ohne Mitwirkung der anderen Gesellschafter allein klagen kann.

Gut ist, dass für Ver- und Entsorgungsleitungen das Grundstück genutzt werden kann. Es könnte zu Schwierigkeiten führen, wenn es nur zur Überwegung bestimmt wäre. Hier müsste sonst, wenn einer ein Kabel verlegen will die Zustimmung aller anderen Miteigentümer eingeholt werden.

Ich hoffe, es klärt sich alles auf!
Es grüßt
Wahrsager

[lukthere]

Vielen Dank für die durchaus umfangreichen Antworten!

Alle Eigentümer X der Einfamilienhäuser haben sich am Wochenende getroffen und das weitere Vorgehen besprochen!

Eine gemeinsame Haftpflichtversicherung für die Straße abzuschließen ist sicherlich sinnvoll, da ansonsten im Schadenfall kein direkter Ansprechpartner zur Verfügung steht, und der Geschädigte sich an einem Straßenmiteigentümer seiner Wahl wenden würde!
Auch wenn man dadurch vielleicht überversichert ist - so teuer kann die Versicherung nicht sein!

Beim nächsten Treffen zwischen allen Eigentümern (auch die der Mehrfamilienhäuser) werden X jedenfalls darauf bestehen, bezgl. der Straßenkosten nur den Verwaltungsanteil nach dem jeweiligen Mitbesitzanteil (in der Summe 40%) zu entrichten.
Sollte zwischen X und den diversen Besitzern der Mehrfamilienhäuser bzw. Eigentumswohnungen keine Einigung erzielt werden, wird eine Rechtsauskunft bei einem Anwalt eingeholt!

Vielen Dank für Ihre Beiträge!