Neubaugebiet und Wegenutzung

[orion]

Zwei Reihenhauszeilen mit jeweils 8 Parteien (Back-to-Back) haben an einem gemeinsamen Weg jeweils 1/16 Miteigentumsanteil.

Vis-à-vis soll eine neue Reihenhauszeile mit insgesamt 12 Parteien (ebenfalls Back-to-Back) errichtet werden. Die neue Zeile hat derzeit laut entsprechendem Lageplan keine eigene Zuwegung, so dass 6 Parteien den Gemeinschaftsweg nutzen müssten, um in ihre Häuser zu gelangen. Die Mindestabstände für Grenzbebauung würden wohl aber eingehalten.

Bis heute wurde an die Eigentümer des Weges keine Anfrage bezüglich eines Wegerechts gestellt, welches diese ablehnen würden. Das noch vorhandene Baufeld würde die Errichtung eines eigenen Weges erlauben.

Wie können wir verhindern, dass der Bauträger (welcher auch die vorhandenen Reihenhäuser erreichtet hat) mit dem Bau beginnt und damit nicht mehr korrigierbare Fakten schafft? Anfragen an den Bauträger werden nicht beantwortet.

Es geht nicht um die Verhinderung eines Baues an sich sondern um Vermeidung von Konfliktpotential und etwas mehr "Luft" für alle.

[Wahrsager]

Bevor etwas untersagt wird, den Weg nicht zu nutzen, sollte ins Grundbuch oder ins Baulastenverzeichnis eingesehen werden.

Es kann durchaus sein, dass der Bauträger bereits etwas hat eintragen lassen. Er war bestimmt Eigentümer der Grundstücke.

Wenn weder im Grundbuch noch im Baulastenverzeichnis nichts zu finden ist, dann sollte das Bauamt informiert werden.

Wenn nach Prüfung feststeht, dass kein Wegerecht, bzw. auch Leitungsrecht eingetragen ist, kann die Nutzung untersagt werden.
Beim Leitungsrecht kann noch das Nachbarschaftsrecht eine Rolle spielen, dass die Verlegung geduldet werden muss. Dies müsste jedoch Vorort geprüft werden.

Ob Abstandsgrenzen vorgegeben sind, erfährt man ebenfalls auf dem Bauamt. Bei Reihenhäuser gibt es dies doch auch nicht!

[orion]

Das Grundbuch Abt.2 ist gem. Kaufvertrag lastenfrei bis auf ein Wegenutzungsrecht für die Heizungsfirma zu übergeben.

Ob Baulasten vorliegen werden wir prüfen. Das Bauamt sagte uns aber bereits, dass sie nur für die Genehmigung der Häuser zuständig sind. Die Wege würden nicht in ihre Zuständigkeit fallen. Wir sollten uns zwecks Klärung an den Architekten oder den Bauträger wenden. Der Architekt verwies uns ebenfalls an den Bauträger.

Beim Amt erfuhren wir auch die Abstände zwischen den Häuserzeilen und dass diese so in Ordnung sind. Unser Weg hat übrigens nur eine Breite von 1,50m

[Wahrsager]

Einige Aussagen sind nicht zutreffend.

Baurecht erlangt man nur mit gesicherter Erschließung von der öffentlichen Fläche her.

Nach "Deutschem Recht" dürfen keine gefangenen Grundstücke entstehen. Das Grundbuchamt darf keiner Teilung eines Grundstückes zustimmen, wenn es nicht öffentlich rechtlich oder privatrechtlich zugänglich ist.
Ist das Grundstück, welches bestimmt ein großes Grundstück war, geteilt worden? Vielleicht ist es eine Wohnungseigentümergemeinschaft!

Die Teilung eines Grundstücks bedarf der behördlichen Genehmigung nach dem Bundesbaugesetz und evtl. Landesgesetzes. Ohne Vorlage der Teilungsgenehmigung trägt das Grundbuchamt nicht den Eigentumswechsel in das Grundbuch.

Die Bauordnung schreibt die Zugänge bzw. Zufahrten auf dem Grundstück vor:
Ich habe mal in die BauO Berlin geschaut, das Bauamt hat zu prüfen.
http://www.baurecht.de/landesbauordn..._Grundstuecken
§ 5 Zugänge und Zufahrten auf den Grundstücken
Der Zugang oder Durchgang muß mindestens 1,60 m breit sein und darf durch Einbauten nicht eingeengt werden.

Auch ist der Architekt verpflichtet zu prüfen. Er wird den Bauantrag gestellt haben.
Der Bauträger muss kein Baufachmann sein. Ein Bauträger verkauft!

[orion]

Das gesamte Baufeld gehört ein und demselben Bauträger, darunter beide betreffenden Grundstücke. Der Eigentumsübergang erfolgt erst nach mängelfreier Übnahme und vollständiger Zahlung. Keines der Häuser ist mängelfrei übergeben worden. Gestern haben wir erfahren, dass der Bauträger das Wegerecht grundbuchlich hat eintragen lassen. Natürlich ohne uns vorher zu informieren, sondern erst nach Vollzug. Wie gesagt, der Eigentumsübergang ist noch nicht vollzogen. Und als alleiniger Eigentümer beider Grundstücke hat der Bauträger natürlich keinerlei Bedenken.

Diese Unverfrorenheit ist das eigentlich Erschreckende. Und dass wir als Käufer so hintergangen wurden. Rechtlich ist es vermutlich in Ordnung. Aber die Art und Weise ist einfach unverschämt.

Gibt es überhaupt noch eine Möglichkeit, dagegen anzugehen?

[Wahrsager]

Wenn keine Auflassungsvormerkung eingetragen worden ist, dann hat man oft schlechte Karten.
Hiermit sichert man sich ab, dass zwischen Kaufvertragsunterschrift und Eintragung im Grundbuch.

Eigentümer ist man nicht mit der Unterschrift sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Googlen: Auflassungsvormerkung

http://de.wikipedia.org/wiki/Vormerkung

http://www.immobilienscout24.de/de/b...vormerkung.jsp

Der Kaufvertrag sollte geprüft werden, ob der Bauträger hierzu noch berechtigt war. Das Grundstück wurde lastenfrei verkauf!


Ob durch Mängel und den damit im Zusammenhang stehenden Sicherheitseinbehalt die Eigentumsübertragung nicht erfolgen kann, sollte ebenfalls von einem RA geprüft werden.

[orion]

Danke für die Antworten. Wir wollen es noch einmal mit der Geschäftsleitung im Gespräch versuchen. Sollte auch das scheitern werden wir einen Anwalt einschalten.