Nachbar Höhen und ein riesen Problem...

[Marita]

Hallo, haben ein Problem.

Haben uns ein Baugrundstück (in NRW) in zweiter Reihe (Baulücke)gekauft das etwa einen Meter tiefer liegt als die Strasse.

Sind an drei Seiten umgeben von weiteren Häusern.

Diese haben alle auf Strassenniveau oder sogar höher gebaut und zum Garten angefüllt. (Gärten sind alle noch nicht fertig angelegt)

Somit liegen wir jetzt in einem richtigen Loch....

Unsere Zufahrt zu unserem Grundstück führt an einer Garage eines Nachbarn (hat diese genau auf seine Grenze gesetzt) vorbei.
Diese ist auf seinem Grundstück etwa 2,90m hoch, von unserer Zufahrt jedoch etwa 3,85m hoch.
Da wir unser Grundstück aber nicht anheben wollen (immense Kosten bei ca. 1000m² Grundstück....)
Jetzt meine Frage:
a)Ist Nachbar A nicht zu hoch mit seiner Garage ?
Können wir einen Rückbau selbiger verlangen?

b)Können wir veranlassen das die umliegenden Nachbarn Ihre Grundstücke wieder zu unserer Grundstücksgrenze absenken.
Haben Sorge das wir im Nachhinein umgeben von Betonwänden liegen.
Würde ja sonst ausschliesslich mit Beton Winkelsteinen funktionieren.
Können wir zusätzlich verlangen das die angrenzenden Grundstücke mit einer Drainage versehen werden, damit wir bei anhaltenden Regenfällen nicht u.U. regelrecht "absaufen" ?
Ist Momentan schon ein richtiges Wasserloch....

Über eine ausführliche Antwort würde ich mich sehr freuen!

Marita

[Wahrsager]

Teilauskunft gibt die Bauordnung NRW. Eine Anfrage beim Bauamt erscheint sinnvoll!
Aufschüttungen sind bauliche Anlagen, § 2 Begriffe.
§ 2 Abs. 4) Geländeoberfläche ist die Fläche, die sich aus der Baugenehmigung oder den Festsetzungen des Bebauungsplanes ergibt, im Übrigen die natürliche Geländeoberfläche.
Es gibt für Aufschüttungen Ausnahmen in § 65, genehmigungsfreie Vorhaben. Dort sind selbständige Aufschüttungen bis 2 m Höhe benannt. Selbständig ist, eine Böschung ist vorhanden, nichtselbständig ist mit einer Abstützung.
§ 68 Vereinfachtes Genehmigungsverfahren Abs. 4) Für die folgenden Vorhaben müssen die bautechnischen Nachweise nach Absatz 2 nicht vorgelegt werden: Abs. 4.1.7 Aufschüttungen und Abgrabungen.
Das Nachbarschaftsrecht NRW sagt im neunten Abschnitt aus
§ 30 Bodenerhöhungen
Wer den Boden seines Grundstücks über die Oberfläche des Nachbargrundstücks erhöht, muss einen solchen Grenzabstand einhalten oder solche Vorkehrungen treffen und unterhalten, dass eine Schädigung des Nachbargrundstücks insbesondere durch Abstürzen oder Abschwemmen des Bodens ausgeschlossen ist. Die Verpflichtung geht auf den Rechtsnachfolger über.
Ob der Nachbar zu hoch mit seiner Garage ist, sollte mit dem Bauamt geklärt werden. Wie oben beschrieben zählt die natürliche Geländeoberfläche. Die Aufschüttung ist nicht mehr die natürliche Geländeoberfläche!

Die Winkelsteine wären nach dem Nachbarschaftsrecht NRW § 30 i. O..
Nachbarschaftsrecht NRW, § 27 Niederschlagwasser.

Wasser, welches auf dem Nachbargrundstück, außer Hanglagen, abgeleitet wird kann nach BGB § 1004 i. V. m. § 906 Beseitigungsanspruch durchgesetzt werden.

Sie sollten sofort mit dem Bauamt Kontakt aufnehmen.
Die Ausschüttung wird als Baulichkeiten genannt, und hier könnte es Verjährungen geben.

[Marita]

Hallo, habe heute noch einmal mit Nachbar A gesprochen.

Er fühlt sich absolut im Recht (natürlich, was auch sonst...)

Sagte mir heute das im Bebauungsplan auschliesslich die First- und Traufhöhe geregelt sind. Dies liegen bei 8m bzw. 4,50m gemessen OKF Strasse.
Was auch so stimmt.

Somit müsse er ja auch davon ausgehen das die erlaubten 3m Garagenhöhe auch von OKF Strasse gemessen werden müssen.

Bin seitdem doch wieder ein wenig verunsichert

Auf ein Baugenehmigungsverfahren wurde bei den Nachbarn nach Einreichung des Bauantrages von Seiten der Stadt verzichtet hat man mir heute gesagt, ich bin nicht vom Fach, daher meine Frage: Kann das sein ?

[Wahrsager]

Die Auskunft des Bauamts kann und wird wohl richtig sein.
Siehe BauO NRW: § 65 genehmigungsfreie Vorhaben, § 68 Vereinfachtes Genehmigungsverfahren.
Die Baubehörde setzt hier einwandfreie Planung voraus.

Ich würde trotzdem beim Bauamt vorsprechen. Als Geländeoberfläche gilt die natürliche Geländeoberfläche, BauO NRW § 2 Abs. 4.
Hier kann die Straße nicht der natürlichen Geländeoberfläche folgen. Ob eine Angleichung des Grundstücks vorgegeben ist, kann nur das Bauamt sagen. Hier ist der Bebauungsplan nachzusehen, die Katasterunterlagen einzusehen, die Höhenkoten festzustellen.

Was der Nachbar sagt, ist für den Betreffenden unwichtig.

[Marita]

Als wir die Kosten für die Anhebung des Grundstücks berechnen lassen haben
und festgestellt haben was da für Kosten auf uns zu kommen, haben wir natürlich umgehend beim zuständigen Bauamt vorgesprochen, die einfache Antwort die wir dort vom Bauamtsleiter bekamen war das sich das Bauamt daraus hält und wir das untereinander ausmachen sollten, wir sollten uns doch alle an einen Tisch setzen und versuchen uns zu einigen
War natürlich nicht sehr hilfreich.
Die Gegenseiten waren als wir sie darauf ansprachen natürlich sehr entgegenkommend. Wurden direkt gefragt warum wir uns denn so ein komisches Grundstück nur kaufen konnten, hätten doch von Anfang sehen können was da für Probleme auf uns zu kommen.
Gibt eine Möglichkeit eine nächsthöhere Instanz damit zu beschäftigen ?

Kenne mich leider überhaupt nicht mit soetwas aus...

[Wahrsager]

Vielleicht sollten Sie einen Baufachmann Vorort um Rat bitten damit er ein Auge auf die Situation wirft. Er soll kein Gutachten erstellen, dies könnte teuer werden. Fragen die gestellt werden können, wurden genannt.

Es kann auch ein RA mit entsprechendem Fachgebiet Baurecht aufgesucht werden und eine Beratung durchführen lassen. Kostet ca. 200 €. Dann kann entschieden werden, ob weiter gemacht werden soll.
Wenn der Sachbearbeiter des Bauamts Sie abwimmelt, dann schildern Sie schriftlich Ihr Anliegen. Die §§ wurden hier benannt, die vielleicht zu nennen sind. Es geht dort nur um die BauO. Wenn keine Antwort erfolgt, dann könnte der Leiter des Baumamts angeschrieben werden. Hilft es dort nicht, dann den Baustadtrat.
Im Schreiben sollte als letzter Satz geschrieben werden,
"Ich möchte an dem Verfahren teilnehmen."
Damit werden Sie über den Fortgang informiert.

Das Nachbarschaftsrecht NRW ist privatrechtlich zu regeln. Das Bauamt interessiert das Nachbarschaftsrecht nicht. Hier gabt es aber keine Einwände.

Besteht eine Rechtsschutzversicherung, so könnte diese evtl. in Anspruch genommen werden. Voraussetzung ist, dass die Versicherung bestand, bevor aufgeschüttet worden ist. Dies scheint nach Ihrer Schilderung nicht der Fall gewesen zu sein: warum wir uns denn so ein komisches Grundstück nur kaufen konnten

[Marita]

Haben natürlich keine Rechtschutzversicherung

Sehe schon einen langen Prozess auf uns zukommen, der uns wahrscheinlich einen riesen Batzen Geld kosten wird.
Und da man in Deutschland zwischen Recht haben und Recht kriegen ganz klar differenzieren muss, macht mir das ganze mächtig Magenschmerzen

Im Endeffekt wäre es wahrscheinlich günstiger direkt unser Grundstück auf das Niveau des Nachbarn anzuheben....

Der Nachbar hat mir auch heute seine Unterlagen gezeigt die er beim Bauamt eingereicht hat. In seinem angehängten Lageplan waren ganz deutlich die Höhenunterschiede zu erkennen, auch die Höhe auf der sein Haus und seine Garage jetzt stehen waren klar zu sehen, ebenso in seiner anghängten Bauzeichnung waren klar seine Grundstückshöhe und unsere Zufahrtshöhe zu erkennen. Wäre das ganze Unrechtmässig gewesen,es ist in seinem Antrag ja ganz deutlich zu erkennen, hätte das Bauamt seinen Antrag doch nicht einfach so durchwinken dürfen, oder?

[Wahrsager]

Gegen die Aufschüttungen kann man nichts machen, wenn diese, auch mit Winkelsteinen gegen Abrutschen gesichert werden oder es wird der Böschungswinkel eingehalten. Hier sind bis 2 m zulässig.

Was hier nicht stimmen wird, ist, dass hier zwei Baulichkeiten übereinander errichtet worden sind.
1) Aufschüttungen sind bauliche Anlagen, § 2 Begriffe
2) die Garage als Baulichkeit.

Machen Sie eine schriftliche Eingabe beim Bauamt. Das Bauamt muss dann prüfen und eine Stellungnahme abgeben!

Immer mit der Frage, dass die natürliche Geländeoberfläche tiefer liegt und die Garage dementsprechend zu hoch steht.
Man kann nicht bis 2 m (zulässig) aufschütten und dann die Baulichkeit darauf setzen. Hierfür gibt es die Aussage in der BauO, es zählt die natürliche Geländeoberfläche.

Verlassen Sie sich nicht darauf, dass das Bauamt geprüft hat. Es muss nicht prüfen wie oben mitgeteilt. Das Bauamt nimmt an, dass die Baulichkeit den Gesetzen und Verordnungen entspricht.
Der Bauherr und seine Beauftragten sind für die Einhaltung des öffentlichen Baurechts und des örtlichen Planungsrechts verantwortlich. Die Baubehörde muss nicht prüfen, und sie haftet auch nicht, wenn möglicherweise Fehler vorhanden sind oder diese übersehen hat.

Zitat von Marita

....die First- und Traufhöhe geregelt sind. Dies liegen bei 8m bzw. 4,50m gemessen OKF Strasse.

Was sind das für Angaben?
Die mittlere Höhe ist 3,00 m.
Wie die mittlere Höhe berechnet wird, kann im Link nachgesehen werden.
http://bauordnungsamt.dortmund.de/up...ndflaechen.pdf

Anscheinend haben Sie noch nicht gebaut, weil Sie jetzt eine Aufschüttung in Betracht ziehen.

War die Aufschüttung schon vorhanden als Sie gekauft haben?
Wenn ja, könnte das Gericht hier die Meinung vertreten, "wie besichtigt"

[Marita]

Hallo,

als erstes muss ich mich mal für Ihre ausführlichen und sehr verständlichen Aussagen bedanken

Im Bebauungsplan steht nichts von Garagen, ausser das sie wenn sie an öffentliche Wege grenzen um 1m einzurücken und an der Garage entlang eine bis 2m hohe Bepflanzung vorzunehmen ist.

Desweiteren ist eine Grenzbebauung mit einer Garage bis zu einer Länge von 9m zulässig

Die genannten First- und Traufhöhen beziehen sich auf die laut Bebauungsplan zugelassenen Häuser, zugelassen sind ausschliesslich Einfamilienhäuser bis 1 1/2 Geschosse und den genannten Höhen.

Nein wir haben noch nicht gebaut, beabsichtigen aber natürlich wenn das Wetter besser wird los zu legen.

Als wir gekauft haben waren sämtliche Grundstücke schon angefüllt...

[Wahrsager]

Wenn Sie jetzt bauen wollen, dann haben Sie doch einen Bausachverständigen, der eine Meinung abgeben kann.