Kaufabwicklung unklar

[hatzpatz]

Ein möglicher Käufer einigt sich mit einem Makler auf Summe X für den Kauf einer Immobilie.

Wie sich bei der Awicklung rausstellt, ist das Grundstück angeblich in 3 Grundstücke aufgeteilt, die alle aber im Kaufpreis enthalten sind.
Aufgefallen erst bei Übergabe eines Katasterauszuges (Übersichtsplan 1:1000). Grundbuchauszüge stehen noch aus, also Lasten u. Beschränkungen sind bisher auch unbekannt.
Grundriss, Skizzen oder Antragsunterlagen gibt es angeblich nicht mehr!

Weiterhin sind 2 Garagen und eine überdachte Pergola nicht im Kataster eingetragen.
Davon war vorher nie die Rede.

Bauantrag, etc ist in den Kosten ja absehbar, aber eine mögliche Strafe nicht (eben wegen "nicht baugenehmigt").
Weiterhin ist offen, ob bei einer erfolgten Eintragung die Grundsteuer neu bemessen wird oder nicht?!

Sollten Lasten und Beschränkungen auftauchen, wäre auch dies plötzliche eine Neuerung, bzw. wurde dies vorher immer verneint.

Ein Kauf ist in meinen Augen so im Moment gar nicht möglich, obwohl das Gebäude wirklich gut gefällt... Wäre alles sehr schade.

Macht es Sinn sich bei entsprechender Einigung auf einen niedrigeren Kaufpreis darauf einzulassen?

Grundriss, Statik u. Bauantragsunterlagen würden problemlos selber erstellt werden können. Allerdings würde ich nicht einsehen, diese Dinge einfach so zu erledigen, da auch für den Käufer Kosten entstehen, die vorher nicht geplant waren.

[Gina]

Jeder Makler kann ein Grundbuch einsehen bzw. sich eine Kopie des Grundbuches gegen Kosten anfertigen lassen. Sollte in diesem Fall vielleicht von Vorteil sein. Dann muss ohnehin der Notar bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, das Grundbuch einsehen und Belastungen in Abt. III und Grunddienstbarkeiten in Abt. II des Grundbuches feststellen, wird auch im Kaufvertrag festgehalten. Ein Käufer kann sich natürlich einen Vorabzug des Kaufvertrages zukommen lassen, um sich über den Inhalt des Kaufvertrages zu informieren und ggf. beraten lassen. Dann gibt es möglicherweise beim zuständigen Bauamt noch Unterlagen über das auf dem oder den grundstücken errichtete Objekt. Denn Bauantragsunterlagen werden z.B. in Niedersachsen nicht weggeworfen. Insofern könnten Skizzen, Grundrisse u.a. noch beim Bauamt vorhanden sein.

[Gina]

Nachsatz: Zu der Pergola bzw. zu den Garagen sollte beim Bauamt nachgefragt werden, ob hier für die Pergola ggf. Genehmigungsfreiheit besteht. Zu den Garagen sollte bzw. kann nachgefragt werden, ob hier eine nachträgliche Genehmigung möglich wäre, wenn das Objekt gekauft wird bzw. ob ggf. Bestandsschutz besteht. Auch wenn die Kaufsumme gedrückt werden kann, Schwarzbauten müssen oftmals nachträglich genehmigt werden und da Sie von den "Schwarzbauten" wissen, können Sie sich auch nicht mit nicht vorhandenen Unterlagen herausreden. Insofern sollten Sie sich hier eingehend beraten lassen.

[hatzpatz]

Hallo Gina,

Vielen Dank für die umfangreiche Antwort.

Zu den Garagen:

Ziel ist es ja nicht, wissentlich etwas zu umschiffen. Vom Verkäufer sollen einfach alle den Kauf betreffenden Unterlagen vorgelegt werden. Es wird aber weder etwas vorgelegt, noch ein Vorschlag zur Klärung gemacht. Bisher wurden noch gar keine Unterlagen übergeben, die den Kauf in irgendeiner Weise betreffen. Nicht einmal ein Expose gibt es.

Schlimmstenfalls müssten die Garagen bei späterer Nichtgenehmigung eben abgerissen werden, nur ist der Käufer nicht bereit dieses Risiko zu übernehmen.
Natürlich sollen diese wenn möglich eingetragen werden.

Eine Nachverhandlung ist hier denke ich mehr als gerechtfertigt.

Heute ist lustigerweise ein Entwurf des Kaufvertrages eingetroffen.

In diesem steht z.B. das Baulasten vom Käufer übernommen werden?! Fallen die Garagen darunter, bzw. gelten diese als "Baulast" ?

Der Zahltag ist auch bereits vom Makler festgelegt worden. Ein bestehendes Mietverhältnis ist scheinbar auch später gekündigt als vorher angegeben wurde.

Wurde vom Käufer erstmal zur Kenntnis genommen und beiseite gelegt.


Ist dieses Vorgehen so üblich, bzw. kommt das schon mal vor oder hätte man Grund aus der Haut zu fahren? Die Angelegenheit verunsichert sehr und macht mittlerweile nicht einmal mehr Spaß.

[Gina]

Das, was hier beschrieben wird, ist in keinster Weise üblich. Auch bedeutet der Hinweis, dass Baulasten übernommen werden, vermutlich, dass Baulasten eingetragen sind. Hier muss und sollte sich der Käufer beim zuständigen Bauamt (in Niedersachsen werden Baulasten im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsämter eingetragen) nach den Baulasten erkundigen. Ich persönlich würde im vorliegenden Fall auf Grund der ganzen Unklarheiten vermutlich ganz vom Kaufvertrag zurücktreten oder einen Notar mit der Prüfung beauftragen. Im übrigen gelten Garagen nicht als Baulast. Für die Errichtung einer Garage an einer Grenze kann !! es Baulasten geben, wenn hier ein Grenzabstandsverstoß mit der Baulast für die Errichtung der Garage ausgeschlossen worden ist.

[Wahrsager]

Bevor der Notar einen Kaufvertrag entwirft, macht er eine Einsicht in das Grundbuch und ins Baulastenverzeichnis. Er ist verpflichtet, alles im Kaufvertrag aufzunehmen.

Weitere Hinweise hier
http://www.immobilienscout24.de/de/b...nta2140mh.html
Siehe auch hier, Vertragsentwurf
http://www.osnabrueck.de/11702.asp

Der Käufer muss sich nicht einen Vorabzug des Kaufvertrages beschaffen. Der Notar ist verpflichtet den Kaufvertrag mindestens 14 Tage vor der Unterzeichnung den Parteien zur Einsicht auszuhändigen. Er muss diesen sogar vorlesen und Fragen stellen, wenn nötig.

[Gina]

In Nds. ist der Notar nicht verpflichtet, Einsicht in das Baulastenverzeichnis zu nehmen (anders als die Einsicht in das Grundbuch, hierzu sind Notare verpflichtet). Dies geht aus allen notariellen Verträgen dann auch hervor. Hier muss dann der Verkäufer auf evtl. Baulasten hinweisen (gem. Verpflichtungserklärung anlässlich der Baulasteintragung). Nur viele Verkäufer vergessen, auf Baulasen hinzuweisen, daher wird in Nds. durch die Notare darauf hingewiesen, dass auch der Käufer sich selbst über die zuständigen Bauaufsichtsämter (die in Nds. das Baulastenverzeichnis führen) über Baulsten informieren sollten.

[Wahrsager]

Mal etwas, was auch in Nds. mit anderen Bundesländern übereinstimmt.
Baulastenverzeichnisse werden immer beim Bauamt geführt.
Der Notar schreibt auch in Nds rein, das Grundstück ist lastenfrei.

Nicht zu vergessen, die Nachbarn fragen ob ein Notrecht vorhanden ist!
Es steht weder in Grundbuch noch im Baulastenverzeichnis.

[hatzpatz]

Danke Euch beiden!

Mittlerweile konnten viele Dinge geklärt werden, nachdem sich beim Leiter des Maklerbüros beschwert wurde. Eine Informationsflut hatte dies zwar nicht zur Folge, allerdings wurde die Bereitschaft dazu immens gefördet.

Baulasten wurden erfragt und sind nicht vorhande. Die bisherige Teilung der Grundstücke hat einen späteren Zukauf als Grundlage, das vorh. war zum Zukaufzeitpunkt bereits belastet.

Ein Grundbuchauszug liegt mittlerweile auch vor, in dem lediglich eine Grundschuld der Sparkasse eingetragen ist. Sonst ist das Grundbuch lastenfrei.

Der Mieter wird wahrscheinlich Mitte Dezember ausziehen.

Die ganze Aufregung, Skepsis und das damit verbundene Misstrauen ist letzlich durch die nicht vorhandene Bereitwilligkeit der Maklerin entstanden.

Ein Expose habe ich bis heute allerdings nicht erhalten. Habe mir eben für Bankgespräche etc. anhand der Informationen selbst eines geschrieben.

Die Garagen sind bei der Gemeinde im übrigen mit ihrer Existenz bekannt, lediglich nicht im Kataster eingetragen. Dies erfolgt noch vor Eigentumsübergang und hat keine Folgekosten (auch keine Neuberechnung der Grundsteuer, etc, laut Gemeinde und Bauamt).

Werde über den weiteren Vorgang berichten.

Danke nochmals für Eure schnellen und aufschlussreichen Antworten!

Liebe Grüße aus dem Weserbergland

hAtzPaTz

[Wahrsager]

Zitat von hatzpatz

Ein Grundbuchauszug liegt mittlerweile auch vor, in dem lediglich eine Grundschuld der Sparkasse eingetragen ist. Sonst ist das Grundbuch lastenfrei.

Der Mieter wird wahrscheinlich Mitte Dezember ausziehen.
hAtzPaTz

Wer löst die Grundschuld ab, die wird sonst mitgekauft.
Auch sollte der Mieter vorher aus dem Haus sein. Die Klagen laufen über Jahre. Es kann auch unzumutbar sein, dass der Mieter ausziehen muss!