Herstellung der gemeinsamen Zufahrt

[matula]

zuerst einmal bin ich mir unsicher, ob bei dem genannten Fall eher Baurecht oder eher Nachbarschaftsrecht betroffen ist....

5 Flurstücke sind um eine gemeinsame Zufahrt gruppiert. Jedem Flurstück ist 1/5 der Zufahrt zuzurechnen (Gemeischaftseigentum).

Die Zufahrt dient als Garageneinfahrt für ein bestehendes Haus vor Kopf. Zusätzlich wurden durch einen Makler 4 Flurstücke (je zwei rechts und links der Zufahrt für 2 Doppelhäuser) verkauft. Nach den Plänen sollten alle DHH ihre Hauszufahrt über die gemeinsame Zufahrt erhalten.
In den Baukostenaufstellungen des durch den Makler vermittelten Architekten, an man faktisch gebunden ist, oder das Grundstück nicht erwerben kann) war für die Befestigung der Zufahrt bei jeder Partei daher ein Betrag einkalkuliert, die Befestigung also im angebotenen Bauvorhaben enthalten. Auch verbal versichert der Makler mehrfach, dass die Fläche gemeinsam befestigt werden soll.

Jetzt entwickelt sich Situation wie folgt: Nachbar 1+2 haben gebaut, ihr Haus ist nur über die gemeinsame Zufahrt zu erreichen.
Nachbar 3 hat das bestehende Haus vor Kopf gerade gekauft...allerdings baut er umfangreich um und erreicht sein Haus zukünftig von einer anderen Straße-benötigt die gemeinsame Zufahrt also nicht mehr. Nachbar 4+5 hat 2 Flurstücke für ein EFH gekauft und die Zufahrt ebenfalls über die andere Straße realisiert.

Nachbar 3/4/5 haben nun, da Sie selbst keine Nutzer der Zufahrt mehr sind keine Interesse an einer neuen Befestigung und wollen sich an der Befestigung der Gemeinschaftsfläche nicht beteiligen- gilt hier die Mehrheitsentscheidung?

Nachbar 1+2 sind auf die gemeinsame Zufahrt angewiesen, um zu Ihrem Haus zu kommen. Da die Hauseingänge genau an die Gemeinschaftsfläche grenzen, ist ihr Grundstück nun nur über "Baustelle" zu erreichen - bei Regen eine Schlammgrube, sonst mit Bauresten gespickt (z.B: Nägeln)
Irgendwo unter Schotter und Schutt ist die Zufahrt aus den 50gern ddürftig asphaltiert, aber nur ein Streifen in der Mitte, keinesfalls bis an die Grundstücke 1+2 heran.
Nachbar 3/4/5 sehen die Fläche aber als befestigt an und sehen keinen Handlungsbedarf.

• Welche Möglichkeit haben Nachbar 1 und 2 die neue Befestigung durchzusetzen?

Angenommen, 1+2 können nicht die gesamte Fläche finanzieren, wäre ja auch denkbar, dass Nachbar 1+2 nur die Teile zu Ihrem Haus befestigen. Könnten das Nachbar 3/4/5 ablehnen, da ja dann "kein einheitliches Bild" wäre?

Angenommen, alle Versuche die gemeinsame Zufahrt herzustellen scheitern. könnte dann ggf. der Makler, der die betr. Grundstücke unter der Voraussetzung verkauft hat, in die Pflicht genommen werden (insbesondere dann, wenn er selbst Eigentümer eines Teiles geworden ist?

Angenommen, für eine Gemeinde in BaWü gibt es die Pflicht, sickerfähiges Pflaster für die Bodenbefestigung zu verwenden. Das ist durch die derzeitige Asphaltierung (auf die sich dann die 3/4/5 berufen) objektiv nicht gegeben.
Könnte sich aus den Neubauten auf den um die gemeinsame Zufahrt liegenden Grundstücken eventuell sogar die Pflicht ergeben, die Zufahrt entsprechend der Baubestimmungen (sickerfähig, keine versiegelung!) herzustellen, oder sind die 4 Neubaugrundstücke baurechtlich völlig von der Zufahrt zu betrachten??

Für eine Einschätzung zu diesem theoretischen Fall in einem Mischgebiet, in dem es neben der Auflage für Sickerpflaster keinen Bebauungsplan gibt, danke ich sehr!

[Wahrsager]

Der Makler vermittelt, ist er auch Verkäufer?
Es gilt, was im Kaufvertrag steht!
Das Grundstück, die Zufahrt müsste im notariellen Kaufvertrag benannt sein, für welche ausschließliche Nutzung es vorgesehen ist. Wenn es als Zufahrt für die Grundstücke ausgewiesen ist, dann muss dieses Grundstück so hergerichtet werden. Es müssen sich alle Miteigentümer beteiligen an der Ausführungsart, wie vorgeschrieben. Sie haben dort auch eine gemeinsame Verkehrssicherungspflicht.
Verwaltet wird das Grundstück nach BGB §§ 741 bis 758.

[matula]

in dem Fall wäre der Makler der Vermittler, der 4 Grundstücke fremdvermittelt hat. Das 5. Flurstück sollte er auch vermitteln (Anzeigen geschaltet).
Nachdem zwei Jahre kein Käufer gefunden wird, tritt in dem Fall jetzt der Makler selbst als neuer Besitzer auf.

Nach Aussagen des Duzfreundes des Maklers vom Bauamt gilt die Fläche offiziell bereits leider als befestigt, worauf sich in dem Fall die Parteien, die nichts ändern wollen, berufen.
Dass die Befestigung nicht ganz bis an die Häuser heranreicht ist baurechtlich angeblich unerheblich, da "die letzten Meter" ja nicht befahren werden. Insbesondere die Zugänge/letzten Meter zu den Grundstücken 1/2 sind definitiv nicht befestigt...

Die Parteien 1 +2 würden ja auch die letzten Meter selbst bezahlen. Das wird aber durch 3,4,5 abgelehnt, entweder alles neu auf Kosten von 1+2 oder gar nichts. Da 3/5 tel der Parteien nichts ändern wollen und nur 2/5 tel die Zufahrt neu befestigen wollen, läßt sich die bauliche Maßnahme nicht per Mehrheitsentscheid bewirken.

Angenommen, das Grundstück würde neu bebaut: dann wäre ein sickerfähiges Pflaster vorgeschrieben!

Jetzt könnte sich doch durch die Neubebauung der umliegenden Grundstücke eine Andersnutzung/Neunutzung der Gemeinschaftsfläche ergeben, wodurch die Herstellung eines vorschriftsgemäßen Zustandes (Sickerfähiges Pflaster statt derzeit Mittig Vollversiegelung und an den Rändern verdichter Lehm mit Schotter und Schutt abgedeckt) verlangt werden kann.
Ist das denkbar??

Ich denke da an folgenden Vergleich: *derzeit sind doch Bundesweit die in den 50ger Jahren vorschriftswidrig (ohne BGenehmig.) gebauten Gartenlauben im Gespräch. Da damals keine fristgerechte Beanstandung kam, dürfen die i.d.R stehenbleiben. Einige Gemeinden nutzen aber die Gelegenheit bei der kleinsten baulichen Änderung (z.B. Anbau;Anbringen einer Markiese;Neubau einer befestigten Terasse) den Abriss zu verlangen. Durch die Andersnutzung kann wieder die Anpassung an geltende Vorschriften verlangt werden.

Wäre eine ähnlich Auswirkung denkbar?
Ein anderer Nachbar könnte z.B. die Andersnutzung beim Bauamt anzeigen, wodurch alle Anlieger "leider" gezwungen sind die Fläche neu und vorschriftsgemäß zu befestigen.

Vielen Dank für Ihre Einschätzung!

[Wahrsager]

Es ist, wie zu entnehmen ein selbständiges Grundstück!
Dann ist es nach BGB eine Bruchteilsgemeinschaft und jeder Miteigentümer, alle die im Grundbuch eingetragen sind, hat eine Stimme. Alle können nur gemeinsam, einstimmig Entscheidungen herbeiführen.
Es gibt zwar auch den Mehrheitsbeschluss aber hier zählt der einstimmige Beschluss.

Im Innenbereich ist es privatrechtlich zu regeln, jeder kann auf die Ausführung, wie vereinbart, bestehen. Dies wurde durch Kaufvertrag oder sonst wie festgelegt.
Deshalb könnte gefordert werden, sickerfähiges Pflaster zu erstellen.
Dies ist eine verbindliche Vereinbarung die zu erstellen war, bzw. herzustellen ist.

Warum hat man denn die Fläche so abgenommen?

Jeder Miteigentümer muss sich im Klaren sein, er haftet für das gesamte Grundstück, egal ob er es nutzt oder nicht. Er hat alle Kosten zu tragen entsprechend den Anteilen. Die Anteile sind nicht reale sondern ideelle Anteile. Keiner kann also sagen, mir gehört dies Stück oder das Stück.
Alle sind verpflichtet, die Verkehrssicherheit aufrecht zu erhalten.
Alle haben vertraglich die Nutzung geregelt, als Fahrweg, evtl. noch das Recht dort Leitungen zu verlegen.

[matula]

genau - ein eigenständiges Grundstück, an dem jeder einen Anteil hat. Von daher kann ich nachvollziehen, dass jeder gleich.

Es gibt keine gültige vertragliche Regelung für das gemeinsame Grundstück, da diese mit dem BauUnternehmer der alle Grundstücke bebauen sollte (quasi Bauträger) getroffen war, der inzwischen Insolvenz angemeldet hat.

Die Vereinbarungen sind inzwischen nicht mehr einzufordern. Es gibt mehrere Gläubiger mit Titeln, die auch nichts mehr bekommen.

Nachbar 1 hatte zum Glück noch nicht mit dem Bau begonnen und daher wenig finanziellen Verlust. Anschließend hat Nachbar 1 den BAu seines Hauses eigenständig beauftragt (Nachbar 2 hatte bereits gebaut/der Unterenehmer war pleite; Nachbar 3,4,5 gab es noch nicht, da die Grundstücke noch nicht verkauft waren).

Jetzt ist die Situation wie Sie ist.
Mit den neuen Eigentümern der Gemeinschaftsfläche gibt es keine vertragliche Vereinbarung. Von daher wäre es hilfreich gewesen, wenn sich aufgrund allgemeiner Vorschriften eine Pflicht zur neuerlichen Befestigung ergibt, an der Sie sich auch beteiligen.
Das Sickerpflaster war auch keine vertragliche Vereinbarung, sondern Vorschrift der Gemeinde - bei Neubau (das Gemeinschaftsgrundstück wurde aber nicht bebaut, lediglich alle angrenzenden Grundstücke)



Noch ist übrigens der Eigentum der neuen Besitzer an der Gemeinsachaftsfläche nicht im Grundbuch eingetragen. Gibt es für Nachbar 1+2 bei der notariellen Regelung eine Möglichkeit die Befestigung im zuge dessen zu regeln?

[Wahrsager]

Mir fehlt der Hinweis, dass das Flurstück nur als Verkehrsweg benutzt werden darf. Dies muss doch irgendwo für dieses Grundstück festgehalten sein. Entweder im notariellen Kaufvertrag oder auch ein Hinweis im Grundbuch.
Auch könnte im Grundbuch der angrenzenden Grundstücke ein Hinweis zum Grundstück als Verkehrsweg enthalten sein. Dieses Grundstück kann deshalb ohne das Wohngrundstück nicht verkauft werden. Es hängt an dem Grundstück. Würde man es extra verkaufen können, würde die Zuwegung wegfallen!

Wenn dort bereits Eigentümer eingetragen waren, es ein Verkehrsgrundstück ist, dann treten die neuen Eigentümer in die Vereinbarungen ein. Es muss deshalb nichts Neues erfunden werden.

Das Sickerpflaster hat nichts mit der Bebauung, Wohnhaus, auf diesem Grundstück zu tun. Es sind alle befestigten Flächen mit dieser Ausführungsart zu versehen, sind diese auch noch so klein. Es ist eine Verordnung!

[matula]

Zitat von Wahrsager

Mir fehlt der Hinweis, dass das Flurstück nur als Verkehrsweg benutzt werden darf.....

Im notariellen Vertrag ist der Zweck des Grundstückes als gemeinsame Zuwegung ("Zweck = Zufahrt") festgehalten.

Der Anteil am Grundstück ist in der Tat so, dass er mit dem Hauptgrundstück zusammenhängt. Ein Käufer kauft/erhält also automatisch den Mitanteil am Flurstück der Zufahrt - ohne Möglichkeit die Nutzung zu ändern (sonst müßte bei jedem Verkauf eine neue Teilunggsvereinbarung getroffen werden.)
Das ist auch so notariell festgehalten.

Beim Bauamt war ich deshalb auch bereits. Der Bauantrag der Nachbargrundstücke hat demnach keine Auswirkungen auf die Zufahrt - es gibt dafür keine Bauabnahme.
Allerdings hat mich der Herr darauf hingewiesen, dass eine befestigte Zufahrt grundsätzlich in die Kanalisation entwässert werden muss - das ist hier "leider" nicht erfüllt.

Jetzt ist die Situation folgende:
Privatrechtlich haben alle die Pflicht die Zuwegung vollständig herzustellen!
Allerdings ist das nicht der beste Einstieg in die neue Nachbarschaft, wenn man das einklagen will.
Baurechtlich ist der jetztige Zustand nicht vorschriftsgemäß, eine neue Befestigung ist aber nicht vorgeschrieben.
Der Herr vom Bauamt hat mich allerdings darauf hingewiesen, dass Sie wahrscheinlich selbst nicht aktiv werden, da das Verfahren so viele Jahre dauern würde, dass das unverhältnismäßig wäre.

Für uns ist das aber dennoch ein Anhaltspunkt mit den Nachbarn ins Gespräch zu gehen, weil es so wie aktuell nicht vorschriftsgemäß ist.

Vielen Dank schon einmal!

[Wahrsager]

Das Recht ist, dieses Grundstück kann nur für die Zuwegung genutzt werden. Hoffentlich auch für die Ver- und Entsorgungsleitungen falls erforderlich. Dies wäre nicht so schlimm, dies kann durchgesetzt werden.

Das ganze ist intern zu regeln. Das Bauamt hält sich heraus, es darf auch keine Interessen einzelner Miteigentümer vertreten. Ich glaube das BGHZ war es und hat dies wohl auch festgestellt.
Das Problem ist, es kann über mehrere Instanzen gehen, und deshalb geht es Zivilrechtlich schneller.

Mal zusammensetzen und es klären. Was baurechtlich und laut Kaufvertrag zu erbringen ist.