Gemeinschaftsordnung / Teilungserklärung

[Happy]

A u. B. haben ein gemeinschaftliches Grundstück je als hälftigen Miteigentum. Dieses Grundstück ist im Grundbuch als Verkehrsfläche bezeichnet und dient A als Zufahrtsweg zu seinem Grundstück/Caport.

Hier soll nun eine Gemeinschaftsordnung entstehen. Was ist, wenn eine Partei dieses nicht möchte??? Was sollte diese alles regeln (damit in Zukunft keine Streitigkeiten entstehen) ??? Welche Punkte sind hier zu beachten??? Sollte diese notariell beurkundet werden. Welche späteren Auswirkungen kann es haben, wenn diese nicht notariell beurkundet wird?

[Wahrsager]

Ich bin überfragt, was dort alles hinein muss. Dies kann keiner vorhersagen.
Meinen Sie tatsächlich eine Gemeinsaftsordnung?
Diese wird erstellt, wenn Grundstücke gekauft werden. Ich kenne diese nur als Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung. Wichtig ist immer die Öffnungsklausel.
Auch müssen alle Eigentümer einer Gemeinschaftsordnung und auch deren Änderung zustimmen.

Das Grundstück ist ein separates Grundstück, Regelungen gibt das BGB Bruchteilsgemeinschaft und die GbR vor.

Ansonsten hat jeder Miteigentümer eine Stimme. Wenn nun A oder B mehr Eigentümer hat, könnte diese Seite einige Beschlüsse durchsetzen! Hierzu müsste der Kaufvertrag eingesehen werden, wie es evtl. mit den Stimmen vorgesehen ist.

[Happy]

Das Grundstück ist bereits gekauft. Nur gibt es keine Regelung bezgl. Winterdienst, Pflege (Laub fegen) usw. Im übrigen ist es dasselbige Grundstück, welches noch gepflastert werden muss (siehe Fall Verpflichtungserklärung bezg. eines Miteigentumanteils). Es handelt sich hierbei um zwei Parteien (jeweils als Ehepaar). Wie nennt man so etwas..., wenn beide Parteien für ein Grundstück, welches als Zufahrt / Gehweg zur jeweiligen DHH dient, so eine Vereinbarung treffen möchten???

[Wahrsager]

Noch einmal, es ist ein selbständiges Grundstück und hat eine eigene Grundbuchseite!
Es wird / ist dann nach BGB eine Bruchteilsgemeinschaft. Geregelt ist dies in den §§ 741 bis 758. Hier sollte mal nachgelesen werden!

So wird in § 745 Verwaltung und Benutzung durch Beschluss geregelt, wenn Stimmengleichheit vorliegt, wie es hier der Fall ist.

Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.

Für die Verkehrssicherheit sind die Eigentümer verantwortlich, deshalb sollte eine Regelung her.

Es sollte ein Vertrag aufgesetzt werden!

[Gina]

Können Sie über das Ihnen eigentlich vorliegende Grundbuchblatt für Ihr Grundstück nicht feststellen, ob nicht sogar auf Ihrem Grundbuchblatt auch der Miteigentumsanteil für das hier in Frage stehende Flurstück eingetragen ist. Dies ist in 90% aller Miteigentumsanteile der Fall, da für einen Anteil von 1/4 oder 1/16 an einem Grundstück nicht ein gesondertes Grundbuch angelegt wird. Und Sie können über eine Grunddienstbarkeit, die vor einem Notar erklärt werden muss, alle Rechte und Pflichten erklären. Diese Grunddienstbarkeit wird dann für den Miteigentumsanteil im Grundbuch eingetragen. Um alle Rechtssicherheit zu haben, die Ihnen wichtig ist, empfiehlt es sich wirklich, eine notarielle Erklärung abfassen zu lassen. Denn als Laie vergisst man womöglich später wichtige Dinge festlegen zu lassen.

[Wahrsager]

Man muss unterscheiden ob es eine Bruchteilsgemeinschaft ist oder eine Grunddienstbarkeit.

Ist es eine Bruchteilsgemeinschaft, dann sind es Miteigentümer an einem eigenständigen Grundstück, hier das Grundstück, der Fahrstreifen.
Dieses Grundstück hat eine eigene Flurnummer und ist selbständig. Damit jeder weiß der das Wohngrundstück kauft, dass dieses Grundstück an das Wohngrundstück gekoppelt ist, wird das Grundstück mit in die Grundbuchakte des Wohngrundstücks eingetragen.
Man macht dies, damit man keines der Grundstücke einzeln verkaufen kann.

Miteigentum, an einem Grundstück, geht immer nur auf das gesamte Grundstück. Es ist immer ein ideeller Anteil und kein Realanteil.
Es gilt deshalb das BGB für eine Bruchteilsgemeinschaft. Eigentümer können keine Grunddienstbarkeit für sich selbst eintragen. Sie können Beschlüsse fassen, Verträge im Innenverhältnis machen. Im Außenverhältnis jedoch nur alle Miteigentümer.
Alle Miteigentümer sind verantwortlich für die Verkehrssicherheit.

Bei der Grunddienstbarkeit sieht es anders aus.
Wenn der Fahrstreifen eine Grunddienstbarkeit ist, dann erwirbt der Herrschende keinen Grundstücksanteil, er wird nicht Miteigentümer des Grundstücks.
Der Herrschende erwirbt eine Grunddienstbarkeit, Geh und Fahrrecht usw.

Die Verkehrssicherungspflicht sieht dann anders aus. Zuerst ist der Eigentümer auf seinem Grundstück für die Verkehrssicherheit verantwortlich. Er eröffnet einen Verkehrsweg.
Nun hat der Herrschende durch die Grunddienstbarkeit auch einen Verkehrsweg eröffnet.
Nun haben beide für die Verkehrssicherheit zu sorgen, und zwar jeder nur für sich und seine Besucher. Verunglückt der Briefträger, dann haftet der, den er aufsuchen wollte.
Zur ordentlichen Verkehrssicherheit hat der BGH entschieden, dass neben der Wegbefestigung auch eine Beleuchtungsanlage errichtet werden kann. Dies auch, wenn vorher keine vertraglichen Vereinbarungen bereits bei der Eintragung der Grunddienstbarkeit getroffen worden sind.

[Gina]

Das ist leider so nicht richtig. Ein Eigentümer kann im Rahmen seines Sondernutzungsrechtes ggf. auch im Grundbuch sehr wohl eine Dienstbarkeit eintragen lassen. Dann dürfte ja auch keine Grundschuld auf das Sondereigentum eingetragen werden. Und außerdem bitte ich den Wahrsager mir zu erklären, warum ich täglich anlässlich meiner Arbeit dann u.a. folgende Eintragungen im Grundbuch von Objekten finde, die beinhalten, dass Eigentümer A das Flurstück xx bebaut mit einem Reihenhaus erwirbt und im Grundbuch Blatt 007 als Eigentümer des Flurstücks xx (lfd. Nr. 1 im Grundbuch) erwähnt ist und zudem unter lfd. Nr. 2 im Grundbuch steht, 1/8 Miteigentumsanteil am Flurstück yy (Wegefläche).? So habe ich vor kurzem dienstlich die Aufhebung einer Miteigentümergemeinschaft im Rahmen einer Zwangsversteigerung an einer Wegeparzelle abgewickelt. Diese Wegeparzelle beinhaltete die Zuwegung zu einem Wochenendgebiet mit Wochenendhäusern, die jeweils die Zuwegung zu den einzelnen Häusern an diesem Weg beinhaltete und im Miteigentum aller Wochenendparzellen bzw. deren Eigentümern stand. Hier gab es für die Wegeparzelle auch kein eigenes Grundbuch, sondern die einzelnen Anteile waren mit der Wochenendparzelle jeweils grundbuchlich verankert. Und bei dieser Eigentümergemeinschaft bestand keine GbR, wie bei der Zwangsverseigerung ganz eindeutig hervorging.

[Wahrsager]

Auch der Zusammenschluss von Personen zu einer Fahr-, Wohn- oder Spielgemeinschaft ist eine GbR. Der gemeinsame Zweck ist maßgebend. Die GbR beginnt mit dem gemeinsamen Zweck und hört mit dem gemeinsamen Zweck auf. Lassen wir mal die GbR, es verwirrt nur.

Korrigieren Sie mich. Auch ich möchte hinzulernen! Ich versuche, meine Version darzustellen.

Es gibt die zwei Möglichkeiten:
Ein separates Grundstück mit Miteigentümern oder ein Grundstück auf dem eine Grunddienstbarkeit eingetragen wird.

Der Fahrstreifen ist ein separates Grundstück. Es gibt dann die Eigentümer A und B.
Beide Miteigentümer sind eine Bruchteilsgemeinschaft. Verwaltung und Nutzung regelt BGB § 741 bis 758. (Weil dieses Grundstück kein Wohneigentum ist, gilt nicht WEG.)

Eine Grunddienstbarkeit, eine Nutzungsänderung kann ohne Zustimmung aller Miteigentümer nicht erfolgen. BGB § 747.

Jeder Teilhaber kann über seinen Anteil verfügen. Er kann seinen Anteil verkaufen, belasten. Er hat jedoch immer einen ideellen Anteil am Grundstück (Gegenstand). Über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen können deshalb die Teilhaber nur gemeinschaftlich verfügen.

Ein Eigentümer kann deshalb keine Grunddienstbarkeit eintragen lassen. Er benötigt immer die Zustimmung der anderen Miteigentümer.
Es können Beschlüsse gefasst werden, wie z. B. dort die Verkehrssicherheit aussehen soll!

Ein Eigentümer, Miteigentümer kann auf seinem Grundstück, für sich selbst keine Grunddienstbarkeit, eintragen. (Man kann sich auch nicht selbst heiraten!).
Ist es ein Ehepaar, beide Eigentümer, kann jeder für den anderen eine Dienstbarkeit eintragen, z. B Wohnrecht. Auch hier gilt, nur jeder für den anderen. Für sich selbst geht dies nicht!

Sie teilen nun mit:
Dann dürfte ja auch keine Grundschuld auf das Sondereigentum eingetragen werden.
Sondereigentum und Sondernutzungsrecht ist ein Begriff aus dem WEG.

Doch, auf das Sondereigentum kann man eine Grundschuld eintragen lassen.
Sondereigentum entsteht beim Wohnrecht. Man hat einen Anteil an einer Immobilie. Nur für diesen Anteil kann man verfügen. Über die Immobilie im Ganzen jedoch nicht.
Er kann nach den gesetzlichen und vertraglichen Regelungen nach Belieben handeln, § 13 Abs. 1 WEG.

Beim Sondernutzungsrecht sieht es anders aus, es besteht nur ein Mitgebrauchsrecht, § 13 Abs. 2 WEG am Gemeinschaftseigentum. Das Sondernutzungsrecht kann größer sein, als sein Miteigentumsanteil an der Immobilie. Deshalb kann er dieses Sondernutzungsrecht nicht belasten.

Die weitere geschilderte Eintragung, von einem Flurstück, welches in einem anderen Flurstück benannt wird, hatte ich auch beschrieben.

Wie Sie ausführen gibt es ein Flurstück das mit xx bezeichnet worden ist und als Wohngrundstück dient.

Die Zuwegung erfolgt über ein zweites selbständiges Flurstück yy, eigene Flurkarte, an dem 1/8 Miteigentum besteht. Wieder eine Bruchteilsgemeinschaft.
Schon allein die Aussage, dass es ein Flurstück xx und ein Flurstück yy ist, sagt aus, es bestehen zwei Flurkarten.

Dieses Grundstück dient zur Zuwegung des Wohngrundstücks es wird deshalb auf die Flurkarte yy im Grundbuch xx hingewiesen. Mit der Eintragung ist dieses Grundstück an das Wohngrundstück gekoppelt. Beide Grundstücke können nicht einzeln verkauft werden.
Diese Eintragung ist keine Grunddienstbarkeit. Mit Verkauf würde das Grundstück die Zuwegung verlieren deshalb wird das Grundstück dort mit eingetragen.

[Happy]

Die Grundstücke sind wie folgt im Grundbuch eingetragen:

lfd.Nr. 1 ...Gemarkung...., Flur 4, Flurstück 68/67 Gebäude-und Freifläche
....... Str. 13
lfd.Nr. 2/ 1/2 Miteigentumsanteil an dem Grundstück
zu 1 ... Gemarkundg..., Flur 4, Flurstück 68/68 Verkehrsfläche,
........ Str.

Was ist nun richtig???? Wie sollte eine Regelung bezgl. der Verkehrssicherheit aussehen???

Da es bisher sehr unterschiedliche Meinungen der jetzigen Eigentümer gab, u.a. auch bezgl. der Befahrung durch Besucher, stellt sich nun die Frage ob Besucher von A (dient der Zufahrt zu seinem Grundstück) diese auch nutzen dürfen, wenn B dies nicht möchte, weil die gesamte Zufahrt an seinem Wohngrundstück (direkt an dem Hauseingang) vorbeiführt?? Hinzu kommt, das die Zufahrt nur ca. 3 m breit ist und nur durch Rückwärtsfahren wieder verlassen werden kann.

[Wahrsager]

So wie oben beschrieben! Bruchteilsgemeinschaft kommt hier zum Tragen!
Es ist ein Grundstück das ausschließlich als Verkehrsfläche dient.
Auch Rückwärtsfahren lernt man in der Fahrschule.
Ob dort Besucher fahren dürfen, beschließt die Gemeinschaft!
Beim Fahrrecht einer Grunddienstbarkeit, ganz klar nein.