Gartennutzung und Lärm

[maniac]

Hallo,

Die Situation:

Es wird ein bisschen kompliziert: Ein Haus mit 6 Parteien, im Erdgeschoss eine Bäckerei, eine Fußpflege, ein Friseursalon und eine Art Gemischtwarenladen (es wird mit "Tabak, Magazine, Getränke und Frühstück" geworben). Über dem Friseursalon liegt eine 90m² Wohnung und über dem Gemischtwarenladen eine 70m² Wohnung. Hinter dem Gebäude zum Garten hin ist ein großer, unbefestigter Parkplatz für die Kunden des Friseurs, vor dem Gebäude auf der Strassenseite sind mehrere, gepflasterte Parkplätze für die anderen drei Geschäfte. Die Mieter der Wohnungen haben zwei Carport-Stellplätze hinter dem Haus. Der Friseursalon und die Bäckerei sind schon seit ca. 10 Jahren hier ansässig, die Wohnungsmieter seit über 2 Jahren und die Mieter des Gemischtwarenladens seit einer Woche. Jedes Geschäft hat einen eigenen Eingang, die Wohnungmieter erreichen ihre Wohnungen über eine separate Aussentür zum Treppenhaus, über das man wiederum den Lageraum, die Küche und den Hintereingang des Gemischtwarenladens erreichen kann. Ganz schön tricky wie ihr seht.

Das Problem:

Die Mieter der beiden Wohnungen haben sich über die Zeit der Renovierung des Gemischtwarenladens im Erdgeschoss damit abgefunden extreme Lärm- und Geruchsbelästigung zu akzeptieren. Es wurden schwere Arbeiten ausgeführt wie zb. Wände einzureissen und es hat jeden Tag so extrem nach Lösungsmittel gerochen, dass der Geruch sogar durch die geschlossenen Wohnungstüren in die Wohnungen gezogen ist. Die Arbeiten haben, bedingt dadurch das sie von nur wenigen Personen durchgeführt wurden, mehrere Monate gedauert und es wurde ohne Rücksicht auch am Wochenende und spät Abends gearbeitet. Die Mieter haben diese Situation, unter anderem in der Hoffung auf ein besseres Nachbarschaftsklima, akzeptiert und sich nicht beschwert. Zudem sind Renovierungsarbeiten ja nunmal temporär begrenzt.

Der Laden hat vor ca. einer Woche geöffnet und ist zwischen 6 und 18 Uhr offen. Die Ladenbesitzer fangen natürlich schon um 5 Uhr an zu Arbeiten. In der Küche des Ladens die über das Treppenhaus zu erreichen ist steht eine schwere Kühltuhe für Getränke, die auch pünktlich um 5 Uhr in Betrieb genommen wird und das Haus im 5-Minuten-Takt "erzittern" lässt. Zudem wird die Tür zur Küche natürlich nicht geschlossen (erneute Geruchsbelästigung im Treppenhaus) während des Betriebs, was zu unerträglichem Lärm in der Wohnung darüber und im Treppenhaus führt. WENN Türen geschlossen werden, dann werden sie so laut geknallt, dass man denkt, es würden wieder Wände eingerissen werden. In dem Laden selbst haben die Besitzer an Ihrer Ladentheke eine Art Klapptür angebracht, die in beide Richtungen schwenkt. Das Geräuscht ist in etwa damit zu vergleichen, als wenn jemand im Erdgeschoss Basketball spielt. Man muss dazu sagen, dass das Gebäude auf der Seite des Gemischtwarenladens sehr hellhörig ist. Die Mieter der Wohnung darüber können jedes Gespräch im Erdgeschoss mitverfolgen (allerdingt scheinen die Betreiber lieber zu brüllen statt zu reden, am liebsten im Treppenhaus, dort wo es am besten durchs ganze Haus hallt). In der Wohnung über dem Friseursalon ist davon allerding wesentlich weniger zu hören. Ausserdem werden Lieferungen für den Laden über ein blechernes Garagentor auf der Rückseite angenommen, dass regelmäßig auch ab 5 Uhr morgens lautstark geöffnet und geschlossen wird.

Was den Garten betrifft ist folgendes passiert. Erster Abend: Garten ist bis auf die Bäume vollständig planiert / Zweiter Abend: Ein Stück des Gartens wurde gepflastert / Dritter Abend: Auf dem gepflasterten Stück wurde ein Gitter errichtet in dem Gasflaschen gelagert werden. Des weiteren haben sich der Betreiber des Gemischtwarenladens wohlt mit den Leuten aus dem Friseursalon darauf geeinigt, dass Ihre Privat-PKW auf dem unbefestigtem Parkplatz neben den Garten stehen können, um die Parkmöglichkeiten zur Strasse hin frei zu halten. Das wäre so weit kein Problem und würde die Mieter auch nicht betreffen, wenn heute Morgen nicht einer der PKW, bedingt durch Platzmangel auf dem Parkplatz, direkt im Garten gestanden hätte als wäre es das normalste der Welt. Dabei war der Parkplatz vor dem aus komplett leer.

Natürlich haben die Mieter der Wohnungen den Betreiber des Gemischtwarenladens zur Rede gestellt und freundlich auf die Missstände hingewiesen. Die Antwort kann man sich in etwa so vorstellen:"In diesem Gebäude gab es schon immer Gewerbe, finden sie sich damit ab". Es wurde in keinster Weise darauf eingegangen oder den Mietern auch nur ein Stück entgegen gekommen.

Meine eigentliche Frage bezieht sich auf zwei Dinge: In dem Mietvertrag ist keine Ruhezeit oder ähnliches geregelt und Zweitens: In dem Mietvertrag ist auch keine Nutzung oder Mitnutzung des Gartens angegeben. Der Mietvertrag stammt aus einer Zeit in der das Gebäude Zwangsversteigert wurde. Die Zusage, dass der Garten zur 70m² Wohnung gehört und uneingeschränkt nur von dem Mieter dieser Wohnung genutzt werden darf wurde von dem Zwangsverwaltungsbüro gemacht. Ausserdem herrscht hier eine gewisse Vetternwirtschaft. Der Betreiber des Ladens ist ein guter Freund vom Eigentümer/Vermieter dieses Gebäudes, der wiederum natürlich nicht unparteiisch entscheidet. BTW interessieren ihn unsere Probleme auch gar nicht.

was kann ich tun ?

Der Mieter der Wohnung über dem Gemischtwarenladen ist mittlerweile dazu übergegangen bei seinem Nachbarn auf der Couch zu schlafen weil dort der Lärm erträglicher ist. Gibt es irgendetwas auf das sich die Mieter bezüglich des Lärms und des Gartens berufen können oder bleibt ihnen nur den Garten abzuschrieben und den Lärm zu ertragen oder auszuziehen ?

[Wahrsager]

Es gilt die TA Lärm in der die Immissionsrichtwerte und Beurteilungszeiten und ein Zuschlag angegeben sind. Die Zuschlagszeiten legt die Gemeinde fest.
Bei dem Gebäude selbst, wenn dort Geräusche übertragen werden, muss dies nicht dem heutigen Stand entsprechen. Es gelten die Anforderungen, die mit der Erbauung zu erbringen waren.
Der Ansprechpartner ist der Vermieter und nicht der Mieter.
Es sind mehrere Mieter, die die Geräusche bezeugen können.
Notfalls kann mit Meldung des Mangels, sollte schriftlich erfolgen, Mietminderung gemacht werden.
Reagiert der Vermieter nicht, macht man Mietrückhalt in voller Miethöhe.
Eine Anzeige beim Ordnungsamt (Umweltamt) kann auch gemacht werden.

Der Hof ist wohl nicht den Mietobjekten zugeordnet. Der Vermieter kann einem oder mehreren Mietern den Hof zur alleinigen Nutzung geben.

[maniac]

Danke für die schnelle Antwort !
Das heisst, platt gesagt, ich kann mir den Garten, der mir vor über zwei Jahren zugesprochen wurde, von der Backe putzen weil der neue Vermieter nicht an die Zusagen der alten Vermieter gebunden ist solange diese nicht schriftlich festgehalten wurden, richtig ? Und was den Lärm betrifft werde ich um lange Streitigkeiten nicht herumkommen obwohl diese das letzte waren das ich wollte und ich muss weiterhin auf der Couch meines Nachbarn schlafen. Gibt es nicht irgendeine allgemeingültige Regel was die Ruhezeiten betrifft ? Eventuell speziell für Gebäude in denen Wohn- und Gewerbeparteien sind ? Ich meine: Wenn ich Nachts bzw früh Morgens die Waschmaschine in den Schleudergang schalte kommen mir die anderen Nachbarn ja schliesslich auch aufs Dach.

BTW: Das Gebäude ist voll unterkellert. Die Räumlichkeiten gehören ebenfalls zum Laden und bieten genug Platz für die schweren Geräte. Ich hingegen kann mein Schlafzimmer, bedingt durch die Raumaufteilung, nicht umstellen und selbst wenn ich es könnte würde es nicht bringen da der Lärm in der gesamten Wohnung gleich laut ist.

[Wahrsager]

Wenn man nachweisen kann, dass von einem Vermieter der Garten an Sie vermietet worden ist, dann können Sie den auch nur allein nutzen.
Es gelten mündliche Mietverträge genauso wie schriftliche.
Das Problem ist, den Beweis zu erbringen!
Mietverträge gehen auf neue Vermieter über, Mieter werden mit gekauft!

Das Regelwerk ist die TA Lärm!

Es wurde die TA Lärm benannt, in der nachzulesen ist, welche Ruhezeiten gelten und welcher Lärmpegel zulässig ist. Ob weitere Ruhezeiten bestehen, kann nur bei der Gemeinde angefragt werden.
Auch muss die Wohngegend eingeordnet werden. Ist es reines Wohngebiet, Gewerbegebiet, Mischgebiet, Dorf usw...., google "TA Lärm".

Messungen sind durchzuführen!

Es könnte eine Ordnungswidrigkeitsanzeige beim Umweltamt gestellt werden, die würden dann prüfen und es kostet nichts!

[maniac]

Vielen herzlichen Dank für ihre schnelle Hilfe. Ich wusste nicht einmal das es soetwas wie eine TA Lärm gibt. Jetzt weis ich wo ich stehe und wie ich mich wehren kann. Danke !