Fenster = Gemeinschaftseigentum?

Hallo,
ein immer wieder gern diskutiertes Problem, wo endet das Sondereigentum und wo beginnt das Gemeinschaftseigentum. Wohne mit meiner Familie als Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus und hatte einen Defekt an der Mechanik meiner Balkontür. Eigentlich bin ich der Meinung, dass die Fenster komplett zum Gemeinschaftseigentum gehören und daher auch die Reparaturkosten von der Gemeinschaft getragen werden müssen. Was läuft als Instandhaltung, die der Eigentümer selbst tragen muss? Nur der innenseitige Anstrich oder auch die Reparatur ? Wo finde ich hierzu ein paar Urteile?
Vielen Dank im voraus.
Gruß
Siggi

Hallo Siggi

nach meinem Dafürhalten gehört die Balkontür ebenso wie die Wohnungstür zur Wohnung. Das Gemeinschaftsinteresse wird höchstens in der Gestaltung der Balkontür Einfluß haben können.
Aber um hier sicher zu gehen müsste im Kaufvertrag genau festgehalten sein, welche Wohnungs- bzw. Hausteile gekauftes Privat-
oder anteiliges Gemeinschaftseigentum sind.
Das Dach oder ein gemeinsames Treppenhaus für 5 Parteien sind z.B. Gemeinschaftseigentum und können nur unter Übereinkunft der hieran Beteiligten repariert, saniert oder verändert werden. Die Kosten werden entsprechend umgelegt.
Die Balkontür wird aber nur von Ihnen bzw. Ihrer Familie benutzt und verbraucht und müsste M.A. deshalb auch von Ihnen repariert werden oder auch nicht.
Wenn Sie eine neue Balkontür einbauen wollen kann aber die Besitzergemeinschaft in der Ausführung ev. Mitspracherecht haben. (Interesse der Besitzergemeinschaft könnte das im Kaufvertrag festgelegte Bedürfnis eines harmonischen Gesamtbildes des Objektes sein. )
Wie oben erwähnt müssten die wichtigsten Fakten im Kaufvertrag niedergeschrieben sein.

Mit freundlichem Gruß

HpZ

Hallo HpZ,
erstmal danke für die schnelle Antwort.
Meinen Recherchen im Internet haben mir hierzu aber eine andere Aussage gebracht. Es ist in erster Linie vollkommen egal, ob jemand der alleinige Nutzer ist oder nicht. Zum Beispiel habe ich das alleinige Sondernutzungsrecht für "meinen" Garten. Dennoch gehört er zum Gemeinschaftseigentum. Die Aussenfassade in meinem Wohnabschnitt nutze ich auch allein, dennoch gehört sie zur Gemeinschaft.
Habe zum Beispiel folgende Aussage gefunden:
Fenster (Rahmen und Verglasung) sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Innenanstrich und Beschläge sind Sondereigentum. Teilungserklärungen oder ein Beschluß, die Fenster zwingend zum Sondereigentum zuordnen sind nichtig.(OLG Hamm v.22.08.1991)

Wer kann mir sagen, wie ich diese Urteil (OLG Hamm v.22.08.1991)
einsehen kann, um den Inhalt zu prüfen, denn scheiben kann man viel?
Gruß
Siggi

Im Oberlandesgericht Hamm und dort unter suchen

[Gina]

Fenster und Balkontüren sind zwar gemeinschaftliches Eigentum, jedoch ist es denkbar, die Kosten durch Beschluss den Sondereigentümern aufzuerlegen. So sind Jaulousien Sondereigentum wenn sie sich innen in der Wohnung befinden und Gemeinschaftseigentum, wenn sie an der Fassade befesitgt sind. Markisen sind als fassadengestaltendes Element Gemeinschaftseigentum.

[Gina]

Noch als Nachgang: für Instandhaltungen am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Gemeinschaft und damit jeder Eigentümer mit seinem Anteil an den Kosten zu beteiligen. Instandhaltungen, die dagegen im Sondereigentum entstehen, obliegen dem Sondereigentümer allein. Mitunter gibt es Probleme in der Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum. Reparaturen an tragenden Teilen sowie an der Außenansicht sind dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen, das würde wieder auf die Fenster (eingeschränkt) und Markisen oder Jalousien passen.

[Wittekind]

Wichtig ist der Teilungsplan. Dieser ist Anlage zum Kaufvertrag. Dort nachsehen und alles wird klarer. Fenster und Wohnungtüren sind allgemein nicht Sondereigentum (Eigentum des Wohnungskäufers), sondern Miteigentum (Eigentum der Eigentümergemeinschaft). Ist das Fenster also Miteigentum, den gesetzlich vorgeschriebenen Verwalter Ihrer Immobilie fragen. Am besten auf der nächsten Eigentümerversammlung, dann zahlt die Gemeinschaft. Gilt jedoch nur für Eigentümer, Mieter zahlen zB. im Rahmen der Übernahme von Kleinreparaturen meistens selbst. Also fragen Sie den von Ihnen bezahlten Verwalter. MfG

[Anrainer]

Hallo Sigi,
ich habe bzw. hatte selbst seit Jahren ETWs im Raum Bayern/Hessen. Die Rechtsprechung ist nach meiner Kenntnis insbesondere betr. Fenster regional und auch in der regionalen Entscheidungsfindung immer noch unterschiedlich, hängt auch von den Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung ab. Mittelerweile durch die laufende, höhere Rechtssprechung deutlich überwiegend abgestützt ist n. m. Kenntnis folgendes:
Fenster sind Gemeinschaftseigentum, zwingend sogar Dachfenster. Der Anstrich und (nur) der Glasersatz fällt in den Bereich Sondereigentum (falls nicht anders vereinbart).
Ist aber vereinbart (Vereinbarung = notariell, also Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, nicht Beschlussfassung) dass die Fenster zum Sondereigentum zählen (bei alten WEG zumeist), so kann(!) das Gericht aber daraus eine Kostentragungspflicht für den Sondereigentümer ableiten (was aber kaum bekannt). Auch Folgekosten (defekte Verkleidung, Isolation, Anstrich usw.) hat sonst die Gemeinschaft zu ersetzen. Im Fall einer Kostentragungspflicht des Sondereigentümers beschließt dann die Gemeinschaft, was geschieht (Ausführung, Termin, Handwerker) und jener darf zahlen.
Vorschlag: Mindestens 4 Wochen, besser früher, vor der nächsten EV schriftlich Antrag auf Beschlussfassung(!) stellen. Dabei den Sachverhalt schildern, den Verwalter um einen Ortstermin zur Besichtigung bitten und um Einholung von Reparaturangeboten noch vor der Versammlung. Falls die Angelegenheit dringend (Schiebtür nicht zu schließen, Einbruchgefahr und evtl. Versicherungsprobleme, Durchzug usw.), den Verwalter um schon sofortige Abhilfe bitten.

[Anrainer]

Habe zum Beispiel folgende Aussage gefunden:
Fenster (Rahmen und Verglasung) sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Innenanstrich und Beschläge sind Sondereigentum. Teilungserklärungen oder ein Beschluß, die Fenster zwingend zum Sondereigentum zuordnen sind nichtig.(OLG Hamm v.22.08.1991)

Wer kann mir sagen, wie ich diese Urteil (OLG Hamm v.22.08.1991)
einsehen kann, um den Inhalt zu prüfen, denn scheiben kann man viel?

Hallo Siggi,

vorsicht bei so alten Urteilen! - Ob Verglasung Sondereigentum oder nicht? Die Rechtsprechung ist n. m. K. nicht einheitlich. Meine Kenntnis: Wenn in der Teilungserkl./Gem.-Ordnung nicht Gegenteiliges steht, dann Sondereigentum. Und, richtig, Gleiches gilt für Beschläge (nur z.B. Griffe usw. -nicht die eingebauten mechanischen Teile und die Scharniere). Natürlich ist auch der Innenanstrich Sondereigentum. Vereinbarungen in Terkl/GemO, dass Fenster Sondereigentum, sind zwar nach geltender Rechtssprechung nichtig, generell aber nur hinsichtlich der Besitzzuordnung. Denn viele Gerichte haben solche Vereinbarungen dann in eine Kostentragungspflicht bei Reparaturen für den betreffenden Sondereigentümer umgedeutet.
Auch richtig, Urteile sollte man immer erst genau im Original lesen, ehe man sich darauf stützt. Denn allzu oft werden sie nicht richtig interpretiert oder entsprechen nicht letztem Stand. Gerade in anstehender Sache muss es einige neuere Urteile geben. Man kann den Entscheid bei dem betreffenden Gericht in neutralisierter Fassung gegen eine relativ geringe Gebühr anfordern. Mit Hinweis auf das Aktenkennzeichen dort anrufen und man hilft weiter. Das ggf. im anstehenden Fall entscheidende Gericht ist nicht an frühere Urteile gebunden.