Erbe aufteilen, aber wie?

[PhilipTomsen]

Folgender Fall:

Mutter = A Vater = B Tochter 1 = C Tochter 2 = D

A und B wollen aus verschiedenen Gründen ihr Grundstück und das Haus noch zu Lebzeiten an die Töchter vererben. C und D sind beide verheiratet und haben je 2 Kinder.
Das Haus von A und B wurde vor ca. 8 Jahren so umgebaut das eine Wohnung für D entstanden ist. Umbau wurde von D gezahlt, wohnt mit Familie seitdem Mietfrei in der Wohnung. Geplant war/ ist das D auf jedenfall im Haus bleibt und C anderweitig wohnen wird.

A und B haben so geplant das sie Wohnrecht auf Lebenszeit haben werden.

Unser Problem:

Wie geht man jetzt vor? Wie Teilt mal das am besten? Zum jetztigem Zeitpunkt besteht garkeine Möglichkeit das D das Haus erbt und dann C ausbezahlt. Über eine Erbengemeinschaft wurde nachgedacht, aber das Problem liegt darin das wenn D Umbaumaßnahmen machen möchte C immer zustimmen muß.
Welche Möglichkeiten gibt es noch um alles gerecht aufzuteilen? Sollte man die Wohnung von D alleine an D vererben und C soll die Wohnung von A und B erben? Garten etc. so aufteilen das alles gerecht ist? C wird allerdings nie in dieses Haus einziehen.

Die Angst besteht auch einfach darin das das Elternhaus (wenn A und B verstorben sein sollten) verloren geht weil C und D sich nicht einig werden.

[Herr Vorragend]

Sind denn die nun entstandenen Wohnungen innerhalb des Hauses nach dem Umbau gleich groß?

Für mich sieht das rechtlich erstmal so aus (unter der Voraussetzung, dass durch den Umbau die Wohnungen gleich groß sind):

C+D erben je 50% des Hauses mit Grundstück / Wert - abzüglich der Kosten für den Umbau, so dies schriftlich niedergelegt wurde.

Heisst: Hauswert (alle Zahlen fiktiv) komplett 250.000€ - 50.000€ Umbau (so schriftlich fixiert) = 200.000€ /2 = jeder 100.000.

Wenn C nicht in das Haus will und D das Haus dann komplett bewohnen will muss D C auszahlen.
Oder D bleibt in seiner Wohnung wohnen und C vermietet.
In diesem Fall wäre ein Vorkaufsrecht für D angebracht, falls C sich entscheidet den eigenen ererbten Wohnanteil zu verkaufen.

Manchmal sollte man überlegen, ob es nicht besser ist das Elternahus komplett zu verkaufen und sich das Geld zu teilen.

[PhilipTomsen]

Danke schonmal für die Antwort.

Nein, die Wohnungen sind nicht gleich groß. Ganz genau kann ich es nicht sagen, aber schätzungweise müßten es 1/3 für D und 2/3 für A und B sein.

Der Umbau wurde nicht schriftlich niedergelegt. Was man aber vielleicht noch nachträglich machen kann? Natürlich wenn alle Beteiligten einverstanden sind?

Wenn das Haus allerdings so geteilt wird besteht aber das Problem das D nicht einfach umbauen kann/darf, oder?

[PhilipTomsen]

Hab jetzt noch die folgende Idee. Mal sehen ob das so machbar ist.

Wohnung von D wird zur Eigentumswohnung. Welche sie alleine erbt und die Hälfte des Wertes an C auszahlt. Die Wohnung und das gesamte Grundstück von A und B erben D und C zusammen und gründen eine Erbengemeinschaft. Wo D das Vorkaufsrecht bekommt.

So wird der Auszahlungsbetrag zum jetztigem Zeitpunkt nicht zu hoch für D. Kann das bezahlen. Und wenn es in X Jahren dazu kommt das A und B verstorben sind schaut man einfach weiter.
C und auch D kann ja die Wohnung, wo die Erbengemeinschaft besteht, nicht einfach verkaufen, oder?

[Wahrsager]

A und B sollten kein Wohnrecht sondern einen Nießbrauch eintragen lassen.
Hierzu muss der Notar ausgesucht werden.
Für alles Weitere wird der Notar dann auch die Nutzung für C und D im Testament festlegen. Eventuell sind auch die Enkelkinder als Nacherben zu berücksichtigen.

Besteht kein Testament, dann bilden zuerst der überlebende Ehepartner und die Töchter eine Erbengemeinschaft.

Will ein Erbe aus der Erbengemeinschaft heraus, so kann er den anderen Miterben seinen Erbteil anbieten. Erben haben immer ein Vorkaufsrecht. Kommt keine Einigung zustande, dann kann die Teilungsversteigerung eingeleitet werden.

Die Kosten für den Umbau können berücksichtigt werden. Hierzu müssen sich nur A und B einig sein und dies ins Grundbuch eintragen lassen.

Selbstverständlich kann die Immobilie in Wohneigentum umwandelt werden.
Mit der Umwandlung gilt dann das Wohneigentumsgesetz.
Auch hier kann nur der Wohnungseigentümer das umbauen, was nicht als tragende Bauteile gilt. Alles was nach dem WEG Gemeinschaftseigentum ist, muss bei einer Änderung die Zustimmung aller Miteigentümer haben.
Das Grundstück selbst ist ideelles Gemeinschaftseigentum. Es kann jedoch ein Sondernutzungsrecht vergeben werden.

Auch ist zu berücksichtigen, dass bei ungleicher Aufteilung evtl. ein Pflichtteilergänzungsanspruch besteht.

Es ist anzuraten, schon jetzt einen Notar aufzusuchen.

[PhilipTomsen]

Vielen Dank Wahrsager!

Hätte da doch noch die ein oder andere Frage.

Höchstwahrscheinlich werden wir es so regeln:

A und B bekommend das Nießbrauchrecht. Die Wohnung von D bekommt D alleine überschrieben und zahlt die Hälfte des Wertes an C aus. Die Wohnung von A und B und das gesamte Grundstück wird zur Erbengemeinschaft. D bekommt Vorkaufrecht.

So ist es ganz gleich aufgeteilt und niemand kann sich irgendwann beschweren.

Meine Fragen:

Muß die Wohnung von D als Eigentumswohnung umgeschrieben werden?

Es ist zu berücksichtigend das D später A und B im Alter pflegen wird. Welcher Prozentsatz steht dabei D zu? Wie wird das berechnet? Kann man das bei der Erbengemeinschaft berücksichtigen? Fiktiv: Das D 2/3 und C 1/3 der Wohnung und des Grundstückes von A und B bekommt?

Was hat das mit der Sondernutzung auf sich? Welchen Sinn, welchen Vor- Nachteil hat C oder D dadurch?

Können A und B vorab genehmigen das D auf jedenfall Aufstocken darf? Das hierzu C garnicht gefragt werden muß?

[Wahrsager]

Alle Themen können hier zwar abgehandelt werden, würden jedoch den Rahmen sprengen.
Sie müssen sowieso zum Notar wegen der Eintragung des Nießbrauchs.

Zitat von PhilipTomsen

Höchstwahrscheinlich werden wir es so regeln:
A und B bekommend das Nießbrauchrecht. Die Wohnung von D bekommt D alleine überschrieben und zahlt die Hälfte des Wertes an C aus. Die Wohnung von A und B und das gesamte Grundstück wird zur Erbengemeinschaft. D bekommt Vorkaufrecht.

Grundstücke sind immer Gemeinschaftseigentum.
Ein Erbe hat immer ein Vorkaufsrecht. Gibt es keine Einigung, wird Teilungsversteigerung beantragt. Die Immobilie wird versteigert und somit wird die Erbengemeinschaft aufgelöst. Neuer Eigentümer wird der, der die Immobilie ersteigert hat. Alle Erben müssen ausziehen!
Ein Erbe kann jedoch auch die Immobilie ersteigern.

Eine Wohnung allein überschreiben, geht meines Erachtens nur, wenn es sich um Eigentumswohnungen handelt. Dann sind alle Wohneinheiten Eigentumswohnungen. Hierzu gehören dann auch bestimmte bauliche Dinge die einzuhalten sind.

Vertraglich kann auch die Aufstockung festgeschrieben werden, um in Erbfall nicht die Zustimmung der Miterben einholen zu müssen.

Grundstücke sind Gemeinschaftseigentum, nur gemeinschaftlich kann dort gehandelt werden. Es gibt kein Sondereigentum an Grundstücksflächen.
Um dies zu vermeiden, gibt es das Sondernutzungsrecht. Einem Miteigentümer wird ein Teil des Grundstücks zur Nutzung zugeschrieben. Dort kann er im Zuge des WEG dann diesen Teil allein Nutzen. Auch hier gibt es Regeln, was auf dieser Fläche gemacht werden kann.


Pflegeleistungen berechnet sich nach dem Pflege-Ausgleich. Grundlage sind die gültigen Sätze der gesetzlichen Pflegeversicherung lt. Sozialgesetzbuch § 36 Abs. 3 SGB XI und liegt derzeit bei ca. 17000 €/ Jahr bei einem Schwerkranken.

[PhilipTomsen]

Vielen vielen Dank!!!