Eigentümergemeinschaft - was, wenn einer übergangen wird?

[Nikolina]

Hallo liebes Forum,

bin neu hier und möchte erst mal Guten Tag sagen. Ich hoffe sehr, dass mir jemand zu folgendem Fall etwas sagen kann.

Vorweg: Hausgemeinschaft von 4 Eigentümern, zwei davon neu, ich nenne sie mal A und B (alt) und C und D (neu). Früher weder ordentliche Eigentümerversammlungen, noch ein 'richtiger Verwalter' - die 'Buchhaltung' usw. wurde von einem der Eigentümer gemacht, ab und zu setzte man sich zusammen und besprach alles Notwendige... So, nun gab es also einen Eigentümerwechsel, D hat die Souterain-Wohnung gekauft, C die darüber liegende EG-Wohnung.

Und darum geht es jetzt: Ohne D zu informieren, geschweige denn ihm im Rahmen einer Eigentümerversammlung die Chance der Zustimmung oder Ablehnung zu geben, wurde von den andern folgendes beschlossen und z.T. auch schon ausgeführt:

a) Entfernung der gesamten Hausbegrünung - was eine umfangreiche, teure Fassadenrenovierung nach sich ziehen wird.
Frage: Muss D der Verwendung der vorhandenen Rücklagen für diese Fassadenrenovierung und einer zusätzlich notwendigen Sonderumlage zustimmen und anteilsmäßig mitzahlen?

b) Bau einer Treppe vom Balkon von C in den gemeinschaftlichen Garten. Diese Treppe war in der ursprünglichen Baugenehmigung von 1966 zwar enthalten, aber damals war das Haus noch nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt und speziell die jetzige Wohnung von D war noch keine Wohnung, sondern nur Keller. Die Treppe ist bereits erstellt und geht vor einem Fenster von D runter.
Frage: Muss D diese Treppe dulden? Sie stellt für seine Souterainwohnung eine Wertminderung dar (Licht, Ausblick, ständiges Auf und Ab und Einblick des EG-Nachbarn), von geringeren Mieteinnahmen und einem niedrigeren Verkaufswert ist auszugehen.

Bitte, bitte schreibt mir was dazu! Auch noch, falls D überhaupt ein Widerspruchsrecht hat, wie dann die Fristen sind?Erfahren hat er von beiden Sachen erst am 1.8. Ganz vielen Dank im voraus! MfG Nikolina

[Uetli]

zu a. Was Ihren einbezahlten Anteil der Rücklagen betrifft, dürfen diese meiner Meinung nach nicht angegriffen werden, ebenso müssen Sie sich nicht an der Sonderumlage beteiligen, wenn Sie bei der Entscheidung über diese baulichen Maßnahmen übergangen wurden.

Es hätte eine offizielle Eigentümerversammlung mit Tagesordungspunkten stattfinden müssen, so dass Sie die Möglichkeit haben selbst mitzuentscheiden, bzw. einen Vertreter stellen können. Ausnahme bei dringlichen Reparaturen wie Schaden an Heizung, Rohrbruch ect.was sofort erledigt werden muss.

zu b. Diese Genehmigung von 1966 ist entspricht nur der Bauordnung, dass grundsätzlich eine Treppe angebracht werden darf, bedarf aber in diesem Fall von allen Miteigentümer der Hausgemeinschaft eine Zustimmung, da es eine Veränderung am Gesamteigentum darstellt und in diesem Fall Ihre Wohnung beeinträchtigt.

[Wahrsager]

Sie sollten sich zuerst einmal mit dem Wohneigentumgesetz (WEG) auseinandersetzen. Bei Ihnen scheint so einiges schief zulaufen.
Wenn es bereits beschlüsse gibt, sind diese zu protokollieren, damit nachfolgende Eigentümer nachlesen können, was dort vorgeht.
Wenn die Leiter zum Zeitpunkt der Teilung nicht da war, dann muss die Gemeinschaft darüber abstimmen, und zwar alle.
Hier mal einen Link der einen groben Überblick gibt: http://www.linnenkamp39.de/az.htm

[Nikolina]

Vielen Dank Uetli und Wahrsager für eure Einschätzungen und auch für den Link. Nun muss Eigentümerin D sich nur noch trauen zu widersprechen und ihre Rechte durchzusetzen, was auch nach dem Studium des WEG nicht einfach wird gegenüber den leider 'skrupellosen' Nachbarn. Wie geht D denn nun am besten vor? Sofort schriftlich widersprechen? Oder auf Eigentümerversammlung bestehen und alles dort ansprechen? Gibt es Widerspruchsfristen?

[Wahrsager]

Die Fragen sind zu klären:
Hat es jemals eine Zustimmung aller Eigentümer hierzu gegeben! Wenn ja, wo ist das Protokoll der Versammlung. Es kann auch ein Umlaufbeschluss gemacht worden sein. Auch hier muss der Beschluss vorgelegt werden. Alle müssen zustimmen.
Wenn eine Abstimmung vorhanden war, und es wurden Beschlüsse gefaßt, dann könnte innerhalb eines Monats, nach dem Beschluss, nicht die Zustellung des Schriftsatzes, bei Gericht Einspruch erhoben werden.

Jetzt würde ich allen per Einschreiben mit Rückschein den Umbau verbieten.
Dann sollte eine Eigentümerversammlung einberufen werden.
Hier sollte auch dann eine "vernünftige" Verwaltung der WEG in Angriff genommen werden. Dieser Verwalter kann auch aus Ihren Reihen gewählt werden mit den Stimmern eines Mehrheitsbeschluss. Dies ist immer problematisch weil Sie überstimmt werden können. Evtl. sollte auch ein Beirat gewählt werden.
Zur Zeit verwaltet doch jemand, der ist gewählt worden auf ? Jahre?? Es wird wohl auf 5 Jahre festgesetzt.
Wenn Sie nicht weiterkommen, dann gehts nur über einen RA zum Gericht.
Dort kann auch die Eigentümerversammlung beantragt werden diese durchzuführen. Steht alles im Link oder im WEG.

[Nikolina]

Zitat von Wahrsager

Die Fragen sind zu klären: Hat es jemals eine Zustimmung aller Eigentümer hierzu gegeben!

Hallo Wahrsager, ist damit gemeint, der früheren Eigentümer? Da gibt es überhaupt nichts Schriftliches, da wurde immer einfach alles besprochen, fertig. Von den jetzigen Eigentümern gibt es dazu auch keinen schriftlichen Beschluss, es gab auch keine ordentliche Versammlung. Von den 4 Eigentümern haben das 2 beschlossen, der dritte wurde nachträglich informiert und hat nachträglich zugestimmt. Der vierte hat nur durch Zufall nachträglich davon erfahren und möchte nicht zustimmen und auch nicht zahlen. Hoffe, ich habe es nun noch etwas klarer dargestellt.
Neue Info: Ende August soll es eine Eigentümerversammlung geben. D will dabei klar machen, dass er für die Fassade nichts zahlt, weil es kein ordentlicher Beschluss war. Und er will das Entfernen der Treppe verlangen bzw. einen Wertausgleich. Wäre das so in Ordnung? Vielen Dank für Antwort. MfG Nikolina

[tom]

Die Baugenehmigung der Treppe ist von 1966.
Die Vorschriften und Regeln zur Baugenehmigung oder zur Treppe könnten sich bis zum Jahre 2006 doch geändert haben!
Muß eine neue Baugenehmigung vorliegen?
Auskünfte bekommen Sie sicherlich beim zuständigen Baurechtsamt!

Frage:
Wenn a+b+c dafür stimmten und dies ordnungsgemäß protokolliert wurde,
muß c dann nicht kräftig mitbezahlen?

[Wahrsager]

Die Baugenehmigung von 1966 ist nicht mehr relevant. Auch dürfte sie schon der Verjährung liegen. 2 Jahre sind wohl zulässig. Ist aber m. E. unwichtig!
Der Zeitpunkt der Teilung in eine WEG ist maßgebend und hier war keine Treppe vorhanden.

Die Treppe kann nur allstimmig beschlossen werden. Beschlüsse sollten Protokolliert werden, müssen aber nicht, wenn in der Teilungserklärung nichts anders vorgesehen ist. In der Teilungserklärung nachlesen.
Werden keine Protokolle angefertigt, erschwert dies doch jedem Käufer die Übersicht.
Bei einem allstimmigen Beschluss müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Es ist deshalb erforderlich, dass alle Eigentümer in der Versammlung anwesend sind.
So wie geschrieben, fehlt eine Stimme!
So wie bisher geschildert, Treppe muss zurückgebaut werden. Den Eigentümer schriftlich, Einschreiben / Rückschein auffordern.

Bei der Fassade sieht es evtl. etwas anders aus. Wenn die Fassade eine Instandsetzung zur Erhaltung benötigt, dann muss dies durchgeführt werden.
Hierzu muss der „Verwalter“ einen Plan aufstellen und die Finanzierung geklärt werden. Hier kann sich kein Eigentümer ausschließen.

[Nikolina]

Hallo Tom und Wahrsager, freu mich über eure Zuschriften! Das mit der Treppe seh ich genauso wie Wahrsager am Schluss schreibt.
Das mit der Fassade seh ich ein wenig anders: D hat die Wohnung im Februar gekauft, da wurde gesagt, es stehen keine größeren Renovierungen an (gut, für diese Aussage kann er sich nichts mehr kaufen...). Bei der Besichtigung und beim Kauf war das Haus begrünt. Diese Begrünung wurde nun in einer 'Nacht- und Nebelaktion' (wie oben beschrieben) von B und C entfernt. Und n u n ist natürlich eine Fassadensanierung notwendig. Die beiden behaupten, sie hätten es entfernt, weil eine Wand in Wohnung von C feucht sei, und um das Dach vor Beschädigungen durch das Wuchern des Efeus zu schützen. Aber dafür gibt es k e i n e n B e w e i s. Der Verkäufer der Wohnungen C und D, der jetzt noch als Mieter in der Wohnung von D wohnt, sagt, die Beiden hätten es einfach weggemacht, weil "es ihnen nicht gefiel und weil es Dreck macht". Ich wiederhole, für D ist absolut unklar, ob diese Fassadenaktion zur Erhaltung des Hauses notwendig ist oder nicht. Aber davon ganz abgesehen, müsste er sich doch trozdem gegen die Zahlung wehren können, da das Ganze ja über seinen Kopf hinweg beschlossen wurde. Hier wurde ja am Anfang auch gesagt, für Maßnahmen dieser Größenordnung sei ein
e i n s t i m m i g e r Beschluss notwendig. Oder jetzt doch nicht? Auf jeden Fall ganz lieben Dank für eure Antworten und frdl. Grüße N.

[Wahrsager]

Auch eine Begrünung der Fassade muss mit einem Beschluss erfolgen. Ebenso die Entfernung. Begründet wird dies durch die Umgestaltung, das äußere Erscheinungsbild, der Fassade.

Sind Baumängel aufgetreten, die eine Sanierung erforderlich machen, dann ist es keine bauliche Veränderung sondern kann eine mit mehrheitlich (was mehrheitlich bedeutet, s. den oben angegebnen Link) zu beschließende Instandsetzungsmaßnahme sein.
Wobei, wenn diese Arbeiten durchzuführen sind, kann dies von jedem Wohnungseigentümer gefordert werden, § 21 Abs. 3 und 4 WEG.
Hierzu gehört auch eine erhöhte Wärmedämmung zu den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.